文/住浙网研究员 石静静
要说哪个板块的二手成交价格处于低位,青山湖科技城这边要算一个。
住浙网之前的文章(跌到“地窖价”!青山湖这个盘二手房价破发),有人在评论区留言:“(这个价格)跟浙江的五六线县城差不多。再跌,不太可能了。经济好的县城现在两三万多也多了去!”
然而,理想丰满现实骨感。就拿青山湖边的星汇城来说,前段时间有房子在8500元/㎡上成交,还不止一套。
这两套房源都是星汇花园东区的房源,85平两室一厅,二楼,因为房东资金周转不过来急着卖。
据中介介绍,年后的政策在一定程度上刺激了带看量和成交量,像上面说的两套虽然都是年前挂的,但都是利率下降后成交的。这两套房源价格如此“美丽”的原因,除了房东急着卖之外,还有一个重要因素,就是房源楼层不好,一般二楼不会有人选择,除非确实资金有限。
暖风吹过,青山湖二手房市场有浓厚的观望情绪,买家不急,在等价格偏低的“笋盘”。也有部分客户接受了这个价位,毕竟星汇城东区在0.9-1.2万/方的价格段上,停留了有段时间了。
星汇城实景 住浙网摄
该中介在最近还卖出一套82㎡,楼层好,有车位,有装修的房源,总价仅85万,据中介讲,该套房源是他和房东从104万的价格一直谈下来的,主要还是房东着急卖,价格才有谈下来的空间。
问中介现在八千左右的房源在售吗?这类房源多吗?
中介是这么说的;“现在便宜的卖完了,9000的价格都没人卖了,变相涨吧,便宜的就那么多套,都卖掉了,现在好多小区,都是无房可卖,不是每个业主都着急卖,着急卖的能砍砍价格,不急着卖的价格就很难突破,像上面几套可以说是捡漏了。”
曾众人抢购青山湖的场面还浮现在眼前,眨眼间却又是一种“人间”。
青山湖科技城2016年前购的是五六千一平,2015年星汇花园(星汇城)单价四千多还没人买,随后,杭州迎来了历史性的发展机遇。2016年9月,杭州承办了第十一次G20峰会,这也成了杭州房地产市场行情的分水岭。
2021年前,青山湖科技城二手楼市处于“一超多强”状态,宝龙旭辉城(蔚晨悦城)业主心理价至少2.8-3万元/㎡,为板块天花板;次新房旭辉中粮朗香郡、天阳蔚蓝最低也挂价在2.5-2.6万元/㎡,年限稍长的越秀星汇花园东区,89㎡、117㎡户型也能挂个2.2-2.3万元/㎡。
据贝壳找房信息显示,宝龙旭辉城近半年成交均价约1.43万/㎡,旭辉中粮朗香郡、天阳蔚蓝近半年成交均价约1.5万/㎡,相较于近2万/方的新房限价,均已破发;星汇城整个组团近半年成交均价1.28万/平。(由于房龄和户型不同等原因,每个区域价格也不同,东区房龄和户型老一点,性价比较高,均价1万/㎡左右;西区房龄较新,价格相对高些,均价在1.3万/㎡;后湾房龄最新,近价约1.3万/㎡。)
一些2020年、2021年以2万元/㎡以上价位入市的业主,当时是奔着投资两年就可以套现而来的,如今房子买了两三年,基本亏完了一个首付,房价不仅没有涨,在买入价基础上打8折还不一定卖得掉。
星汇花园东区 住浙网 摄
之前有朋友买的星汇城东区大户型、高楼层,不是太畅销。2021年他的心理价位是卖到23000-25000元/㎡,当时觉得行情还不错,想着慢慢卖,总会等到出价合适的买家。
结果这一等,就错过了那一波交易高峰。到了现在房价1万左右了,到底卖还是留就很难说了。
当时挤破头皮上车,现在下车的队伍排的太长,难免发生踩踏事故。
星汇城降到这个地步,还有必要入手吗?
有网友称:未来科技城都快“熄火”了,何况青山湖科技城。未科是不是“熄火”,见仁见智,但青山湖板块二手房正在跌出价值来。
再不被看好的的市场,也有逆向思维的人。
星汇城居二手成交榜单前列,除了低总价和庞大的挂牌量之外,位置优势也占了很大的原因——星汇花园距离地铁16号线青山湖科技城站隔了一条南苕溪,步行距离700余米,而且文一西路西延工程项目将于2024年6月建成试运行。建成后,将打通青山湖与未来科技城的交通瓶颈,两地之间开车来往,耗时预计可比目前缩短一半。青山湖宝龙广场、星汇天地等商业配套也近在咫尺。
青山湖宝龙广场实景图
地铁、写字楼,商业广场,商品房,酒店也都有了;青山湖科技城本身还有大量的产业人口进驻。一套三房、四房的房子,总价90万到200万间,有地铁有商业配套齐全,这对于新杭州人来说,门槛还算低的,相对友好。
如果刚需预算有限,不想去近郊的老破小,星汇城这类的二手房可以考虑了,前提是,要把自住和通勤考虑在前面。