杭城多个板块中签率新低,走出独立行情吗?

文/住浙网研究员 蔡骏

近期低中签率楼盘层出不穷,并且有一些刷新了板块新低:

49376元/㎡的御滨府2681组登记,中签率3.8%,滨江板块中签率创下新低;

总价1000万以上的桂语听澜叠墅1594组登记,中签率5.5%,成为最难摇“5万+”楼盘;

一直保持着低中签率的珊瑚世纪雅园有2493组登记,中签率4.7%,不仅是楼盘的新低,也刷新之江转塘板块新低……

2020年接近尾声,经过了一整年的摇号,有很多板块中签率发生了改变,有一些从流摇变成了需要摇号,有个别盘达到了低中签率,而那些一直低中签率的板块在不断突破,没有最低,只有更低。

Part1

好房研究院制作了下面这张图,了解一下今年各个板块的最低中签率。

据住浙网统计,2020年杭州十区新房住宅范围内,共有27个板块最低中签率在10%以下,其中有2个更是在1%以下,创下最低中签率前三甲的分别为钱塘新区(大江东)的0.5%,良渚新城的0.8%以及未来科技城的1.23%。

富阳、临安、仁和、戴村、空港新城这几个代表着刚需板块,整体中签率偏高,流摇的情况普遍存在,但是最低中签率也达到了可观的数字。

其中有几个板块在今年中签率变化中表现抢眼,屡屡创下新低,让我们一起究其原因。

Part2

※尾盘效应

崇贤,一个被限价在23000元/㎡的刚需板块,饱受着暂时没有地铁规划和天子岭垃圾站的诟病,在今年最低中签率却也达到了个位数,8.4%。

这个数字由祥生光合映的收官创下的,项目今年5月份首开中签率15.9%,中间还出现过35.5%、42%的高中签率。没想到的是,最后一次加推的中签率竟然到了8.3%。

祥生光合映效果图

在光合映售罄之后,一些在售项目因此登记人数翻倍、中签率打对折,接着也迎来了2个全新项目的首开,但是都未刷新8.3%的中签率,可能只有这些项目最后的战役才有机会吧。

城东新城,此前一直是高库存板块,今年共有9个项目申领21张预售证,除了滨江龙湖东潮府在上半年创下的13.2%的低中签率,其他项目的开盘多数流摇。

花语天境府鸟瞰图

到了下半年,东潮府的洋房也开始流摇,转而接手的是花语天境府,前后3次开盘,首开中签率为49%,第二次21%,第三次同时也是高层收官,中签率低至10.9%,同时也创下了城东新城今年的板块中签率新低。

诸如此类的还有萧山科技城的前湾江上湾收官创下的10.4%,萧山市北的绿城桂语听澜轩叠墅收官创下的5.5%,“尾盘”真香!

※断供许久

要是说到杭城断供许久的板块,祥符当仁不让。

自2017年阳光郡售罄之后,板块内进入了长达2年的新房空窗期,直到2019年和宁文华府的入市,才让新房市场重新活跃了起来。

但是和宁文华府“孤掌难鸣”,从首开到最后一批房源入市,期间共开盘8次,最初的2次进行了摇号,而剩下的6次均流摇,去化速度比较慢,至今还有少许房源在售。

安招商祥宸府鸟瞰图

在今年5月,板块终于再度迎来新鲜血液,荣安招商祥宸府以13.3%的首开中签率让祥符重新回到了购房者的视线当中,一下子成为了不是说买就能买到的板块了。

进入到下半年,祥符突然热闹了起来,先是11月的禹洲宋都望林府洋房首开,价格上比祥宸府贵3千,但是中签率却创下板块新低,仅12.5%。

大家湛景天承美筑鸟瞰图

时隔一个月,大家湛景天承美筑进入市场,并且以1451组登记让祥符的中签率探低至8.41%。

不仅如此,还有武林新城、翠苑、文晖、大关、桥西这些断供许久的主城区板块,今年都有新项目入市,加上自身配套已经有一定基础,价值回归理所当然。

PART3

临近年尾的这些中签率变低是偶然还是必然?

住浙网研究员认为这里面有楼市“尾盘效应”,也有已公布新政的“助攻”和悬而未定的新政带来压力,还有二手房市场的刺激。

尾盘效应在前面的举例中显而易见,有些新项目和新版块在开卖之初可能对购房者来说尚存疑虑,但卖到最后,行情市场已然明了,周边配套或者规划可能也有新的利好,是否值得入手一目了然。

政策方面,今年杭州楼市迎来“7.2新政”和9月4号“新杭6条”2次新政,加上年末的红盘减少,因而非红盘的关注度开始提高。

再加上落户补丁的新政也一直在传,导致一些自己认为可能会失去购房资格的购房者加快节奏,尽早出手。

再来看今年的二手房市场,多个热门板块二手房价格节节攀升,甚至有些楼盘刚交付就挂出了10W+的天价,并且成交量也非常可观,连续多月破万套。

自住购房者对二手房价望尘莫及,于是转战新房市场;投资客只要看到倒挂红利,就会继续投身摇号市场。

在供需失衡的情况下,加上种种的因素推动,中签率频创新低必然是在情理之中。

Part4

杭州是否走出了独立行情?

从上图可以看出,杭州十区新房住宅的成交均价在最近5年稳步上涨,据住浙网统计,截止2020年12月26日的数据为28460元/㎡,同比2019年全年的27814元/㎡,上涨646元/㎡,涨幅2.3%。

虽然二手房的成交数据和之前比起来屡有突破,但只是少数板块,成交价且未夯实,大多数板块还是稳在那边。

对比长三角、大湾区等城市,杭州2.3%的涨幅是在正常区间内,值得肯定,但还没到一枝独秀、走出独立行情的地步。