核心提要：

面对严峻的拿地形势，房企该如何抉择？

商业提前布局，平衡产品结构

三四线城市提前布局，接收热点城市外溢

文/住浙网研究员 徐创

就在昨天（7.12）傍晚，杭州市国土局发布地块挂牌公告，其中竞得人确定方式为：溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

值得注意的是，本次挂牌地块出让规则中，取消了原本溢价达到50%时需要现房销售的条件。一时间，现房销售的取消引起了轰动。

现房销售的取消对“闹房荒”的楼市来说无疑是个好消息。毕竟由于快速的去化，导致杭州目前正面临着商品房“青黄不接”的问题。此次现房销售政策的取消保证了正常的新房供应，在缓解了供需矛盾的同时也稳定了市场对未来房价的预期。

那么对于开发商来说又意味着什么？乍一看，取消了一条限制条件，政策似乎变宽松了。但是取消了溢价50%的门槛之后，开发商就可能直接报价直至70%的溢价率。这对于某些地块来说，也在无形中提高了开发商的拿地价格。

除此之外，土地拍卖达到一定的限制条件仍需投保自持比例和养老设施。因此可以说，对于开发商而言，除了能减轻资金压力之外，拿地的严峻形势似乎并没有得到实质性的改善。

面对严峻的拿地形势，房企该如何抉择？

在7月3日，杭州的这一场土地拍卖，当时沿用的还是旧规则。在当天的竞拍现场，推出了地处核心位置的庆隆地块。然而报名竞拍的房企仅九家，最后竞逐的只有天阳、杭房和九龙仓，其中天阳和杭房均为本土房企。一直积极参与拿地的融信、融创、阳光城等房企一律缺席。最终该地块竞拍结果为现房销售、无须自持。

这个结果或许更具有风向标意义，那就是在如今扑朔迷离的形势之下，各房企拿地显得更为谨慎，甚至会选择对宅地的部分舍弃。

有报道就称，龙头房企4月份时还拿地踊跃，重点布局一二线热点城市，5月份则开始放缓了拿地的脚步，万科、保利、中海、金地、龙湖、碧桂园等6家房企拿地金额环比明显下降，其中，万科、保利、龙湖、碧桂园降幅较大。

2017年1-6月各城市群房地产企业土地成交金额TOP10

然而土地是房企的生命线，缺乏土地储备便意味着慢性死亡。当下严峻残酷的拿地形势也在逼迫一些房企做出一定的战略调整。如碧桂园、阳光城等房企除了招拍挂之外，还更侧重于对其他项目的收并购，都被迫做了战略调整。

主动调整比倒逼转型少一点阵痛，新城就是一个最为典型的例子。在竞争激烈的土地市场上，新城其实并未放下脚步。自2016年5月至今，新城在浙江范围内已经拿了13块地，其中住宅用地6块，商业用地7块。为了不为宅地所羁绊，新城在拿地属性上进行了平衡。看来，新城的未雨绸缪从去年就已经开始。

商业提前布局，平衡产品结构

谈及新城，我们会最先想起的是它在杭布局的“圆梦家系列”住宅产品。但是纵观整个浙江区域，最先遍地开花的则是新城旗下的吾悦广场。目前新城吾悦广场在浙江已经开业的有桐乡新城吾悦广场和衢州新城吾悦广场。

衢州新城吾悦广场

在未来，新城还将在浙江的宁波、义乌、台州等城市新开10家吾悦广场。放眼全国范围，新城更是有着在2020年全国开业100座的宏伟蓝图。

其实我们也都知道，互联网的发展重构了传统的消费方式，对线下实体商业也产生了巨大的分流和冲击，唱衰实体商业之声也是此起彼伏。

回过头来看新城的表现：6月16日-6月18日，在衢州新城吾悦广场开业的三天内，总客流量达65万人次，销售额突破3321万元。全国范围内，截止去年年底，新城已累计开业11个吾悦广场，全年实现租金及管理费收入4.41亿元，出租率达 98.96%。能取得如此傲人的业绩也得益于吾悦广场“有情怀，不复制，具规模”的体验式商业思路。

2017年，全国还有10座“有情怀，不复制，具规模”的吾悦广场将陆续开业。截止目前，吾悦广场全国开业及在建项目达45座，并且保持着每年10-15座的扩张速度。这无疑在唱衰实体商业之际，给行业注入了一剂强心针。

在各地土地新政的冲击下，商业的布局和发展为新城设置了缓冲带，为自身的转型设置了提前量。在年初，新城提出了冲刺千亿的目标，纵观全国吾悦广场分布版图和增长速度可知，新城商业将是主要的推动力之一。

三四线城市提前布局，接收热点城市外溢

新城在发展商业的同时并没有对住宅有所偏废。在过去的上半年，新城浙江公司也交出了一份硕果累累的成绩单。据新城控股浙江公司副总经理毛立立透露，新城浙江上半年住宅销售额73亿，这个成绩几乎是去年全年业绩的两倍。而在杭州地区，新城更是首次冲进住宅销售榜（操盘版）TOP5。诚然这与火热的市场行情有着或多或少的关系，但这一事实也真真切切地反映了新城在浙江，在杭州的飞跃发展。

新城首入杭州是在2013年，同年进入杭州的还有首开、招商、合景泰富、越秀等房企大鳄。新城在其中或许不是最抢眼的，但是今天我们回过头来看，新城却是那批开发商中站得最高的。截至2017年6月底，新城在杭州的网签金额为48.50亿，位列销售榜第五。

新城湾上风华售楼处

其中，位于萧山的“圆梦家”三子为新城半年度销售额贡献了76%。随着“萝卜干”变“人参”，国际萧的一系列发展利好也证明了新城重仓布局萧山的远瞻性。

另外我们可以看到，新城在杭州与万科、滨江、龙湖等房企都有联合开发项目，下半年这些项目还将迎来首开或是加推。而新城香悦公馆和新城湾上风华又是今年首开且逢开必磬的项目，相信这些项目在下半年都会贡献不少销售额，新城在杭州或能再进一步。

诚然杭州仍将是新城重点布局的城市之一，但也有残酷的现实摆在眼前。随着像杭州这样的热点城市政策的频繁发布，拿地和销售的条件也越来越严苛。政策调控之下，在杭房企的日子过得并不滋润。而环一二线城市的三四线城市由于调控较少、且能承接热点城市的需求，越来越受房企青睐。

新城也敏锐地洞察到了市场的变化，及时将目光投向都市圈内的三四线城市，精准拿地，合理布局。在今年上半年，新城在台州和湖州，分别拿下了仙居和南浔的两宗商住用地，为新城提供了22.39万平方米的土地储备。

新城海上风华效果图

再扩大到长三角都市圈，新城在上半年度各大房企土地成交额排名中位列第五。可见新城在杭州虽然没有过多的斩获，但是在三四线城市开拓新市场的力度并未减弱。

新城如此重仓布局长三角都市圈也收到了明显的成果。最简单的例子就是在紧邻上海的嘉善，新城的海上风华项目首开售罄，加推房源也继续着热销势头。

每一次的市场变化和政策调整，新城总能以前瞻的眼光抢先一步做出应对。住宅和商业的双轮驱动模式也让新城有了主动调整应对的能力。展望下半年，楼市仍然存在着太多的不确定性。但是我们也有理由相信，新城坚持走自己的路也必定会再创佳绩。