文/住浙网研究员 次衡
今天，杭州今年第十批次地块出让，共8宗涉宅地，最终东新、北干、钱二3宗地块封顶摇号，运河新城、乔司、闲林等5宗地块底价成交。
地块总出让面积359亩，总建筑面积48.4万方，总成交金额91.6亿元，平均溢价率6.7%。
近期楼市救市政策频出，但杭州具体政策还未完全落地，这样的大环境下，此次土拍也堪称今年历次以来热度最低的，地方国企密集出现兜底。
PART 1
钱二板块下半年起几乎没有新地块挂牌，此次新地块亮相，距离上次出让也就是今年第五批土拍，也有3个多月了。该地块位于板块东侧，往东一河之隔就是九堡，南侧是已售罄的天澜美境，新房限价与之持平为51000元/㎡。
目前板块内可售项目有3个，分别是翡云润府、芝澜月华轩以及地块北侧不远处的丽澜轩，后者新房限价为39600元/㎡，不久前首开中签率约50.17%，尽管选房当日基本售罄，但相比上半年，热度下降明显。
一方面是预期不高，一方面是依然可观的利润，房企态度比较谨慎，竞拍一个半小时才溢价封顶，转线下摇号。最终，该地块由建杭摇中。
PART 2
在开拍前关注度较高的，东新地块是其中之一。
该地块是融创东新综合体地块退地后拆分上架。融创于2021年5月以“封顶价52.08亿元+自持28%”拿下东新综合体地块，由多个子地块组成。
此前，融创曾公示过规划建设方案，总体量24万平方米，拟建设酒店、商业、办公、幼儿园以及11幢高层住宅。8月初，该地块作出控规调整，新增约4.46公顷住宅用地（含2.0085公顷共有产权房）。
遗憾的是，该地块一直未动工，之后也宣布退地，等待重新挂牌。此次拆分后重新上架，其中1宗子地块纳入此次拍地范围，限价维持不变，为47000元/㎡。
作为曾经土拍场上炙手可热的选手，该地块自然可圈可点。紧邻地铁5号线东新园站，与南侧嘉里中心仅德胜快速路相隔，且与1公里范围内限价54000/㎡的馥源庭、限价51700元/㎡的锦尚和品府都有不小的差价，未来想来热度不低。
因此，该地块未拍先火，正式开拍前就经过17轮竞价率先封顶转线下摇号，最终由建杭再次幸运摇中。
PART 3
同样未拍先火的，还有北干中单元地块，该地块位于萧山的老城区，周边界面比较成熟，不仅商业、地铁环伺，尤其是具有优质的北干中小学的预期。
值得注意的是，该地块容积率仅1.2，可打造洋房或多层叠墅的低密产品。相比此前萧山城区的高层限价（3.2万元/㎡），该地块40100元/m2的限价虽然有显著提升，但改善难得，预计未来快速去化。
此外，项目仅1.85万方的总体量、3.78亿元的起价，尤其是具备充足的价差空间（名义房地价差1.96万元/m2），预期封顶的利润率在7%左右。
良好的预期+充足价差空间，该地块开拍前一晚便已率先拍出3轮竞价，今早经过10轮竞价快速封顶转线下摇号，最终由三丰建设集团摇中。
据小道消息，该房企为建杭的马甲，从以往的项目来看，建杭常与滨江携手开发，未来该项目也许由滨江打造。
此次土拍冷热分化明显，除了3宗热门地块封顶摇号，另外5宗均底价成交，且不少由地方国企托底，如紧邻地铁1号线南阳站空港新城地块，板块内仅聆空云境城在售，反响冷淡，由会展新城建设底价拿下；运河新城北侧2宗地块也分别由运河集团底价拿下。
乔司板块在今年上半年还是有一定热度的，但受市场影响，去化压力较大，已开盘的汀桂里、汀南学仕府表现平平，房企拿地热情不高，由招商蛇口底价拿下；同样去化压力较大的闲林板块，闲林低密地块由华景川&苕溪城建底价拿下。
