幸福里成交放量,“万人摇”解套路径探底成功

上半年二手房成交4.19万套

2023年07月04日 16:31 来源:住浙网 作者:艾维

文/住浙网 艾维

来自贝壳研究院的数据,今年上半年杭州二手房共成交41917套,环比去年下半年(32393套)上涨29.4%,同比去年上半年(27750套)上涨51.1%。

考虑到去年“5.17新政”刺激了一波行情,这个同比涨幅挺有说服力的。之所以给力,拜今年2-3月的巨量所赐,但挂牌量超过21万套,大部分挂牌尤其老破小的房东并没有觉得行情反转。

二手房依然难卖。新房“万人摇”红盘的表现参差不齐,万象城幸福里凭借3月份的一波成交,热度维持较好,上半年网签量89套,跻身TOP4。另一个红盘和光尘樾表现尚可,手边买房的数据显示,上半年成交57套,可以进TOP30。

至于其它的万人摇,像西溪公馆、西湖国际城、上河宸章表现平平。

幸福里?出了“万人摇”二手房解套的路径。

PART 1

过年后搬到幸福里的朱先生,最近接到了中介的好几个电话,询问他名下那套133方的房源“要不要挂挂看”。

上个月他刚搬进去,自住,所以礼貌地婉拒了对方,顺便问了一下“现在价格大概有多少?”中介的答复是3万8-4万元/㎡。尽管没到他的心理价位,但显然比过年前乐观了些。

手边买房的数据,幸福里上半年的成交均价在3.3万元/㎡左右,显然是做低的。房东渐渐习惯了4万元/㎡的参考价,交付前流传的5万+、6万+已是美丽的泡沫。卖不过板块内的万科杭宸、滨江万家名城(成交价稳定在4-4.3万/㎡),认了。

尽管没有5万+,房东获利其实还算丰厚。如按38000元/㎡成交,跟新房的毛坯均价约26500元/㎡相比,估算有11500元/㎡的摇号红利。一套133方房源,现在出手约有150万的浮利。如果350万的购房款全是自有资金,财务成本大抵是3年的理财(或大额存款)收入,按3%计算就是31.5万元,加上购房的税费,净利约115万元。折算下来,年化收益率11%左右,委实不算少。

如果首付四成+按揭200万,按5%的年化计算,3年的利息约30万元,算上自有资金的理财收入,总成本大概45万,获利约100万。但是,只用150万的自有资金,就撬动了“3年获利100万”的局面,收益率只高不低。

从接盘力来看,幸福里所在城北CBD的能级、发展潜力、产品质量得到认可,只要房东心不凶、诚心卖,多半是能成交的,本质上属于“以价换量”。

还有一个解套方式就是出租。在贝壳网上,万象城幸福里的出租房源有43套,租金89方4800元/月(带车位5000元/月),148方户型月租金8000元。

PART 2

众人关注的奥体,仍在奋力“划桨”。

数据显示,6月份钱江世纪城一共成交了69套二手房,环比降幅29.6%。在另一头,未来科技城则成交了63套二手房,环比同样在降。

奥体板块:

手边买房数据显示,最近几个月成交量稳居头部的御虹府,今年头4个月成交了69套,而近60天只网签7套,成交萎靡从5月开始显现,和头3月平均每个月成交20套出头相比,五六月颓势明显。过去的60天的成交量只有1-3月量的20%,有点断崖式下跌的意思。

御虹府实景图

再看奥体另外2个成交大户——创世纪、澄品,情况似乎还要糟。澄品3月签约34套,占上半年成交的一半;4月还有12套,5月只网签7套,量能萎缩到高峰时的五分之一,6月只网签5套。创世纪4月网签9套,看上去还行,但5-6月各成交3套。

在奥体,杭州壹号院的成交量岿然不动,5月份17套网签,环比涨了,6月虽降,但还有8套的成交,成交价清一色的10万+,显示出了“独一份”的存在感。

到了6月份,学区房行情戛然而止,成交所剩无几。这也是蒋村的河滨之城成交锐降的原因,从3月27套、4月10套,到上个月仅成交4套。

河滨之城实景图

PART 3

手边买房数据显示,4月下旬起,杭州二手房带看量就有下降的趋势,且带看量环比下滑超过10%。但到了6月,带看量继续下降,环比下降5%。当时住浙网预判,带看量的变化会导致成交量的变化,直接影响到6月的成交数据。

果不其然。

上半年成交量TOP20楼盘,多是熟悉的面孔,3万元/㎡的刚需占了绝对主流。次新二手房上榜的仅城北万象城幸福里、御虹府、澄品这3个盘,前者是“2万人摇”的超级红盘,投资客以价换量。

后2个为奥体的流量担当,御虹府是目前盈丰路核心区成交价最具性价比的次新盘,又有106方的小户型。保利澄品颜值高,园区大气上档次,除了本地客群喜欢,也受到了网红直播的青睐。

绿城旗下的杨柳郡、翡翠城、桃源小镇是榜单常客,证明了有性价比的品质楼盘值得高看一线。

2023年07月04日 16:31 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:蔡骏
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