去化率尴尬!潮阅尚境哪块需要“上进”?

2023年04月04日 12:51 来源: 作者:次衡

文/住浙网研究员 次衡

刚刚过去的3月,杭州楼市热情似火。

土拍市场10宗地6宗封顶,二手房市场成交破万,新房市场同样变化颇大,中签率降低、红盘拼社保已是常态,一些节奏较快的盘,甚至多次加推,即将清盘。

同板块新房如果“短兵相接”,那可就要动真格见实力了,不然“缺谁谁尴尬”。

 

PART 1

 

年后,有个刚需板块相当吸引眼球,那就是翁梅。

翁梅在售新房共有3盘,分别是滨江·蝶翠迎宾府、中天海威·云咏汀洲府和中建潮阅尚境,年前云咏汀洲府和潮阅尚境都有开盘,均接近流摇,去化艰难;年后蝶翠迎宾府以送加装包+车位的大力优惠,将板块中签率拉到了30%以下。

市场回暖是一部分原因,但这个优惠也属实太香了。

趁着这股热度,云咏汀洲府和潮阅尚境也先后加推,云咏汀洲府一扫年前流摇之势,不仅摇了起来,去化也不错;但潮阅尚境却仿佛成了“小透明”——热度没吃着,中签率高达90%,首日去化仅48%。

这波短兵相接,可谓输得惨烈。

三盘中签率及去化率对比

此前,研究员曾到翁梅实地跑盘,从产品上来说,三盘各有优点。(实地跑盘可戳→《“2字头”项目带地暖,外立面铝板,这个板块为何卷》)

蝶翠迎宾府有着滨江品牌光环,四面铝板亮眼,还有贝尔高林双水系园林景观,层高也是三盘中最高的,楼幢较为密集,是三盘中唯一没有配备地暖的;

云咏汀洲府由海威操盘,产品打造中规中矩,配备了中央空调和地暖,在“2字头”刚需盘中较为少见;

潮阅尚境背靠央企,是三盘中体量最大的,园区总计约2500㎡的绿地景观花园,装修方面配齐了中央空调、新风、地暖三大件,从这点来说,颇具吸引力。

翁梅三盘区位图

可惜的是,从区位上,三盘就分出了高下,云咏汀洲府和蝶翠迎宾府都挨着地铁9号线翁梅站,潮阅尚境与之直线距离1.2公里,是三盘中最远的。

相比较而言,蝶翠迎宾府虽然近高架,但优惠动人心,品质也有优势,中签率和去化率一骑绝尘;云咏汀洲府近地铁,且有小区相隔也没有噪音影响,虽然周边老小区环绕,但胜在居住氛围成熟,去化也不错。

 

住浙点评

 

对于刚需来说,地铁重要性不言而喻。因此,距离地铁站较远成为了潮阅尚境的“硬伤”,也难怪在三盘同台竞技时,落了下风。

相较起来,蝶翠迎宾府虽有缺憾,但产品本身能打,优惠力度大。目前收官加推,到登记最后一天了,想上车的要抓紧了。

 

PART 2

 

上周开盘中,除了红盘改善热度惊人,刚需板块新房中签率也下降了,首当其冲的,就是三墩北板块。

“2字头”的限价,汇集了西湖区的教育资源、商业配套,又有地铁,板块内还出过多个“万人摇”项目。如祥新如澜邸,周边有西雅图、紫璋台、天澜里,邻近星洲二小,学区配备也可以。随着老宣杭铁路的拆除,去地铁站方便多了,加上4号线延伸也在附近,步行下来也就600米左右。

但如澜邸主力户型为175方,仅有少量89方户型,明显倾向于改善群体,和三墩北这个偏刚需的板块有些不太符合。市面上的改善,建面139方就可以做到四房,凑一凑还能“榨”出4+1,而如澜邸175方四房尺度虽大,也没有做出“双套房”,舒适度是有了,功能上有些欠缺。

因此,如澜邸首开廊内、廊外中签率分别68%、59%,表现是和三墩北这块金字招牌有些不大匹配的。

随着市场回暖利好,加上此次如澜邸推出了建面约89方小户型,吸引了不少刚需住户和投资客,中签率骤降至19.4%、11.1%。

 

果然,如澜邸选房时,7幢均为建面约89方小户型,率先被选完,5幢总价较低的1楼也被抢完。

在89方小户型售罄后,175方大户型去化尤其缓慢,总共145套房源,叫号却已经拉锯到了440号,弃选率近80%。

 

住浙点评

 

如果说如澜邸的89方小户型可冲,那175方大户型则需要冷静下来好好权衡了。尽管限价不高,总价也拉上了500万,在这个价位段也有更多选择。从选房当天情况来看,也确实让不少刚需高攀不起。

另外,更靠近地铁白洋站的还有滨江的翠语彩虹里,建面约109-139方,适合刚需、刚改客群,还有1幢待推。

 

PART 3

 

保利和著风华里(华丰)(笑脸)

主城区总价300万级新房,步行四五分钟可达地铁3号线,龙湖丁桥天街直线1.5公里,自带一个幼儿园,可以说该有的都有了。首开成绩也不错,中签率51.28%,选房当天几乎售罄。

 

星创杭启云珹府(瓶窑)(哭脸)

楼市红火时,背靠云城的瓶窑板块也有过“高光时刻”。项目和中法航空大学一路之隔,限均价2万出头还是低密洋房,自带近1000㎡下沉式会所,精装还标配嵌入式冰箱,产品力也算能打。

 

就是星创去年一度闹出风波,加上瓶窑热度有限,此次首开不仅登记人数不足供应量,去化率40%,一大半的房源剩下了。


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