文/住浙网研究员 徐创
投资客嗨了：申花宜和园成交单价7.85万元/㎡，奥体创世纪近期成交10套均价6.13万元/㎡,看起来，杭州二手房牛市来了。
但是住浙研究员翻看2020年各区、各板块的成交数据，像申花、奥体这样的跳涨“盛宴”只占少数，全市600万成交总价的二手房只占6.75%，二手房交易的底色还是250万总价以下的房子，占比63.9%。
截至12月30号，杭州市区（不含临安）二手房成交已达到约10.2万套。不得不说，这是一个让人意想不到的数字！
一、二手房成交屡创纪录
我们通过几个维度的对比，来看看这个数字究竟有多神奇。
从同比来看，今年相较于2019年杭州市区（不含临安）卖出的8.1万套二手房，上涨幅度达到了25%左右。
这是2016-2020年中的同比最大涨幅！
数据来源：爱家房产研究
其次，把时间的跨度拉大到2013-2020年，今年约10.2万套成交，仅次于2016年的11.6万套和2017年的11.8万套。换句话说，今年的成交套数可以排到历史第三位。
要知道，2016年和2017年正是杭州楼市烈火烹油的时候，包括住宅、酒店式公寓都在风口，二手房的天量成交在情理之中。反观，今年的情况要困难得多。
受到年初疫情的影响，二手房市场“停摆”了近2个月，直接导致了2、3月份的成交数据是2017-2020年中最差的。
数据来源：爱家房产研究
不过随着疫情的好转，市场逐渐解封，需求也开始释放。4-12月，仅9个月内杭州市区（不含临安）成交了约8.98万套二手房，平均每月成交万套左右，这更凸显了破十万的来之不易。
再次，除了以上这些，今年出现了连续5个月成交套数破万的现象级，创下了一个前无古人的纪录。
在困难开局的2020年，面对火热的新房市场对冲，二手房依然能够创造出如此纪录，出乎大多数人的意料。
二、10万套的成交怎么产生？
那么，有哪些需求在推动着这10万套成交的产生？
首先自然是刚需的自住需求，根据爱家房产研究数据，80-90方面积段房源成交比例占到了31.7%，为所有面积段中最高的。
对刚需来说，买新房太难了！地段好的刚需盘中签率太低，中签率高的又太偏远，而二手房给了他们一个新的权利。
就像久摇不中的刚需购房者小颜直言：“相中的都摇不到，与其浪费时间，不如买套二手房靠谱。”
这也就不难理解，融信澜天、蔚蓝领秀、江湾城等刚需二手房可以成交得如此活跃。以融信澜天为例，全年成交了288套，链家上的挂牌量已经从年初的125套，下降到了目前的43套。（截至12月30日）
2020年杭州市区二手房成交排名
其次，改善需求也在抬头，今年90方以上所有面积段房源成交占比合计为32.55%，环比去年上涨了约4%，“二次置业客户成交比例从去年的26.38%升至34.88%”。
在摇号新政下，改善们近乎失去了均价35000元/平米以下楼盘的机会。不仅如此，高价盘也不容易买到——
均价近5万的滨江·御滨府中签率3.8%；总价千万以上的桂语听澜轩叠墅，中签率5.5%；大运桥西府的中签率一次比一次低。
面对家庭规模、人口结构变化带来的急切改善需求，只能转向二手房寻求机会，因此，均价5万左右的河滨之城、东方郡等的成交量也能排进主城的TOP20。
除此之外，今年的公民同招让学区的重要性进一步凸显。这种教育需求带来的二次置业，也是二手房成交的助推者。
在住浙网的购房群中，就有人吐槽说申花一带优质学区的二手房很畅销，根本买不到。而三墩北的火热，想必跟划入星洲二小学区不无关系。
三、成交量火热，价格却上不去
如此火热的成交，有没有推动价格的上扬呢？
这一年，你或多或少都能听到某某楼盘天价成交的消息：
“东原印未来交付5小时就以5.2万/平米的价格成交”“融信保利创世纪交付首日首套成交，折合单价6.7万元/平米”“旭辉宝龙东湖城一套89方，实际成交价约29662元/平米”……
东原印未来实景图
如果仅看这些被选择过的消息，一个未来科技城满目皆是5万+，钱江世纪城即将破7万，大江东“奔3”的繁荣图景开始在脑海中浮现。
但事实上，印未来有4万+的成交，钱江世纪城也有5万左右的成交……以钱江世纪城为例，根据兔博士数据，今年的二手房成交均价并没有超过45000元/平米。
数据来源：兔博士
放大到全市来看，6-11月份，二手房成交均价从34027元/平米来到了35159元/平米，涨幅仅3.3%。即便是拿最小和最大两个极值来比较，涨幅也仅有3.9%。
数据来源：兔博士
据爱房研究院数据，余杭、萧山的一些刚需板块仍然是成交的主力军。例如闲林，二手房的成交十分活跃，每个月的成交榜单上都有桃源小镇、竹海水韵这样来自该板块的楼盘。
而且总价在200-300万元区间的房源成交占比近三分之一。可见那些天价的成交仅是个例，被放大宣传了而已。
而这也反映出了房东们的心理。
爆出“天价”的楼盘多是双限政策之前拿的地，又刚好抓住了楼市起势的风口，被市场寄予了非常高的投资价值。同时所在的板块也是“当红炸子鸡”，各种规划利好倾斜，又抬升了房子的升值预期。
于是，有业主在业主群抱团涨价的，如未来科技城某小区就发起了“倡议书”；有以高挂牌价掩护邻居出货的，如万科融信·西雅图曾有一套89方，房东挂牌700万，折合单价达到了离谱的78326元/平米。
中介也拿捏着房东这种心理，虚报高价收房，把价格的预期抬升了一截。同事买的现房刚刚交付，就接到了中介电话：“3万元可以挂挂看。”但事实上，这样的价格很难出手。
2020年的二手房足够热，当然对购房者而言，也要时刻保持冷静。毕竟库存大，价格稳定，有足够的时间和空间去挑选，另外虚虚实实的信息充斥，也要谨慎下单。
