核心提示：
1.两次万人摇，刚需新房不愁卖
2.千万级豪宅，卖出加速度
3.楼市晴雨表，二手房成交渐升温
4.热钱制造“波峰”？深层原因剖析
文/住浙网研究员 王蓓蓓
最近，不少购房者跑来住浙网的后台留言咨询：“杭州楼市回暖了吗？再不买房房价又要涨了吗？一直摇不中要赶紧下手二手房吗……”字里行间满满的焦虑。
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首先要问：杭州楼市回暖了吗？答案不言而喻。
事实上，杭州楼市回暖的速度超出预期。在疫情仍然吃紧的当下，“金三银四”成色十足。
作为楼市重启后完整的一个月份，今年3月相比2019年3月，成交套数少了2625套，但成交金额大幅超过了104亿元。不仅流摇率降低，中签率随之下降，成交均价大幅上涨。
杭州十区商品房月成交均价一览
新房市场的表现之强势，总体超过杭州去年同期。
两次万人摇，刚需新房不愁卖
2月29日下午1点，凤起钱潮正式启动了线上视频选房，是杭州乃至全国首个线上选房的项目。
92套千万级豪宅（户型建面为170㎡及以上），开盘一个小时便已去化一半，此即杭州楼市重启的重要标志之一。
线上选房现场图（图源网络）
随后，保利融信和光尘樾、地铁万科天空之城、杭州富力中心、德信时光之宸、上坤山语四季、世茂璀璨澜庭、融创城、德信大家运河云庄等红盘纷纷开闸，楼市逐渐热闹起来。
3月下旬，融创城417套1万+高层和小高层房源收获13542组登记，成为鼠年第一个万人摇楼盘；
和光尘樾不甘示弱，紧接着斩获杭州第26次万人摇。
连续两次万人摇，将杭州楼市推向高潮。
因为限价的原因，“万人摇”即可视为资产供不应求的信号。潜台词是，购房者觉得这个价格的新房便宜。经济学中的需求第一定律：价格曲线是倾斜向下的，价格越低需求越旺。
刚需表现呈火热之势，豪宅尤其是千万总价的大平层也不惶多让。
千万级豪宅，卖出加速度
作为终极改善的千万总价豪宅，竟然一房难求，高总价似乎成了“白菜价”。千万级别的豪宅市场的热度不输万人摇。
回顾》》住浙调查|1700张豪宅房票遭冷遇，或跟14年前一项政策有关
先是鼠年第一摇的凤起钱潮开了个好头，后是仁恒滨江园、保亿绿城奥邸国际和绿城晓风印月先后重磅收官，平均中签率不到10%，每10人抢一套房，且弃选率极低。
住浙网大数据组梳理显示，奥邸国际的浙江省外认购户数为227组，占比15.2%；晓风印月的浙江省外认购户数为132户，占比22%。外籍户籍的房票正在和杭州房票争夺优质资产。
回顾》》大数据揭秘|先摇仁恒滨江园，接着摇奥邸、晓风印月，多少“仁粉”和“绿粉”会师
截止到4月19日，杭州主城成交面积TOP10中，绿城晓风印月与仁恒滨江园分别以49.33万㎡和42.18㎡的成交面积分列冠亚军。
3月1日-4月19日杭州主城区商品房住宅成交面积TOP10
二手房成交量明显上升
新盘迅速去化，千万总价豪宅供不应求，除此之外，快速回暖还有两大表征：售楼处人气急升；二手房成交量明显上升，房产持有者退出变得容易了。
通过一组图片，来看售楼处的现场——
杭州部分楼盘近期售楼处实景图
红盘密集出货，导致了热门楼盘售楼处聚集了较高人气，人头攒动的盛景已经好久不见，联想到2个月前疫情期间售楼处的凋蔽冷清，恍若隔世。
楼市晴雨表，二手房成交渐升温
新房市场轰轰烈烈，土拍屡屡封顶，二手房成交也热了起来。
好房研究院数据显示，3月30日，杭州市区（不含临安）二手房成交478套，创下杭州2020年二手房单日成交新高；4月13日，刷新为509套，再创单日成交新高。
上周（2020.4.13-4.19）杭州市区（不含临安）二手房，共成交2480套，超过去年单周最高纪录，“银四”威力大显。
图源好找房
二手房市场明显升温的背后，是一个真实的回暖市场的轮廓。
毕竟，由于限价的存在，新房市场的火热情况并不能反映楼市的全貌，二手房的表现是楼市最直接的晴雨表。
热钱制造“波峰”？深层原因剖析
土拍、新房、二手房同时热了起来，杭州楼市迅速回暖。
具体原因何在？住浙网研究员做了一番分析。
1.疫情之后累积的购房需求得到反弹。
2019年，杭州新增55.4万常住人口，新增人口规模全国第一。这55.4万人正是潜在的刚需群体，疫情暂时阻挡了买房的脚步，但刚需总是要买房的。
再者，这场突如其来的疫情也让人们重新认识房子的价值，改善型房源被普遍关注，一定程度上催生了从观望到直接下单的转化。
2. 全球央行放水，国内利率有下调趋势。
4月20日，LPR迎来年内第四次报价，5年期LPR报价降了10个bp，房贷利率再降已是大概率。年内两次降准，各大银行手头的流动性在增加，由于疫情的原因，实体经济的复苏尚待时日，这部分溢出的热钱去向无需多想，也能猜到一二。
但过犹不及。
近期一个热点事件，是银监会重拳打击深圳炒房客。4月20日，深圳监管当局紧急召集各银行行长开会，并要求在20日当天就对各行经营贷进行全面排查，而且对经营贷的主体最近的新购不动产情况也要有监控。
这是对违规套取经营贷炒房的精准打击，也是在当下公开对炒房客的宣战。
3.“资产荒”背景下，投资者寻找最优配置。
疫情期间，美股熔断、百股跌停，投资者手里的闲钱都在寻找最优的资产配置。长远来看，一线城市和新一线城市的房子最具保值功能，尤其是学区房、TOD盘、上升期板块的品质房企楼盘、现房销售项目。
今后，杭州的购房者面对的不仅仅是省内竞争，还会有全国“房票”来抢优质资产，像前述的晓风印月、奥邸国际摇号人群中，差不多有1/5的登记户数是外地客群。
在美联储开动印钞机的情况下，甚至不排除美元资本来分一杯羮。
住浙网大数据组对摇号数据会持续关注，穿透其中的信息。
4.杭州新房预售条件放松。
疫情之下，楼盘复工难度增大，多数达不到预售标准；杭州适时调整预售条件，降低门槛，使得多数楼盘提前开盘回笼资金。
5. 表现堪称“学霸”，房企普遍看好杭州。
短期看政策，中期看土地，长期看人口。有没有哪个城市短、中、长期都有优势，放眼全国，这样的城市不多，杭州肯定算一个。
3月5日，杭州土地市场暂停一个月之后重新启动，位置较偏的新塘宅地拍到溢价封顶，自持3%，开局就烧起一把火。
土拍-新房-二手房，这是一套互相影响的传导链，土拍兴，一整条链条都会活力满满。
近期杭州申花、萧山戴村、临安青山湖几宗地块均拍到了“封顶+自持”，像广大国际、花样年争入杭城，荣安这样的省内房企摆出一副深耕杭州的势头。
据好地数据库，2020年一季度，浙江省11市共成交经营性地块490宗，出让面积17314亩，同比去年的12770亩，增加4544亩，增幅35.58%;出让建筑面积2327.1万方，同比去年的1669.7万方，增加657.4万方，增幅39.37%；总成交金额1363.8亿元，同比去年的951.5亿元，增加412.3亿元，增幅43.33%。
热钱多也好，看好杭州前景也好，一副烈火烹油之势。
十里寒塘路，烟花一半醒。
我们欣喜于这个快速回暖的楼市，也要提醒一声，保持资金链的适度健康，杠杆别用得太狠。毕竟，疫情这个最大的“黑天鹅”还没有完全张开翅膀。
