关键词提示：
1.3.8万/㎡都不好卖，限价4万/㎡闹哪样
2.“亲如兄弟”，凭什么你能涨1900元/㎡
3.现房项目去化不畅，天萃名邸未来如何？
文/住浙网研究员 王蓓蓓
杭州的新房住宅限价越来越让人看不懂。
3.8万/㎡都不好卖，限价4万/㎡闹哪样
举个简单的例子。
昨天的土拍，远洋重出江湖联合建华拿下拱墅区祥符地块，新房限价40000元/㎡（含装修4000元）。
有意思的是，该宗地块东北侧约600米的绿都金科和宁文华府，高层精装均价38400元/㎡，比限价要低1600元/㎡。
地块区位示意图（图源：好地大数据）
然而项目开盘七次仅前两次摇号，此后一路流摇，2019年5月开盘迄今（2020年5月8日）去化率约62.6%。（数据来源于瑞达斯）
3.8万/㎡的价格都不好卖，为何要限价4万/㎡？这让人费解。
“亲如兄弟”，凭什么你能涨1900元/㎡
昨晚，位于艮北新城的越秀天萃名邸领出首张预售证，一口气推出所有房源。
项目共有住宅3幢，公寓2幢；1#、2#楼为8层小高层，3#楼为11层小高层，4、5号楼为14层单套300㎡以上的公寓。
越秀天萃名邸楼幢示意图
其中1#、2#楼均价48200元/㎡（含装标4000元/㎡），3#楼均价44300元/㎡。
要知道，天萃名邸北面是越秀现房项目前滩名邸，已于今年1月首开，高层毛坯均价38400元/㎡，7层叠墅毛坯均价46600元/㎡；东侧是花样年双限地块，精装限价42400元/㎡（装修标准不高于4000元/㎡）。
越秀天萃名邸区位示意图
不管是金科博翠碧蓝湾、中南棠玥湾还是越秀前滩名邸，都在花样年地块的限价范围之内，而一把all in 的越秀天萃名邸有点例外。
这么说吧，前滩名邸高层14层，毛坯均价38400元/㎡；天萃名邸高层11层，毛坯均价40300元/㎡，价格是前滩14楼高层的1.05倍。
就因为少了3层，涨价1900元/㎡？官方对于高层和小高层究竟如何界定？这样的价差同样让人疑惑。
现房项目去化不畅，天萃名邸未来如何？
越秀前滩名邸作为现房项目今年1月首开，无需摇号，迄今整盘的去化不算很顺利。（数据来源于瑞达斯）
纵观前滩名邸之前开盘的三个现房项目，上河宸章万人摇，都会钱塘东区中签率25.8%，东澜府中签率22.6%，迄今都售罄。
越秀前滩名邸实景
为何前滩名邸卖得不如其他现房？
中南棠玥湾、公园1872和天悦江湾高层精装均价40400元/㎡，算下来毛坯均价36400元/㎡，比前滩名邸要便宜2000元/㎡，且更靠近地铁，性价比更高一些。当然，前滩名邸有着现房优势。
那么此时更贵的天萃名邸入市，未来表现会如何呢？
越秀前滩名邸实景
