文/住浙网研究员 华静
上周五，望江新世界综合体规划正式落地。
按照规划，未来，这里将会成为一个集超甲级商业写字楼、K11艺术商场、瑰丽酒店、高端住宅于一体的“巨无霸”，总投资达230亿。
显而易见，一个港资打造的超级城市地标正在缓缓升起。
无独有偶，除了望江新世界综合体项目外，在杭州，港资+巨无霸的组合还有另外三个：恒隆百井坊、新鸿基江河汇、嘉里城市之星。
怒砸800亿背后，港资“F4”为何集体落子杭州？现阶段进度几何？谁有希望第一家开张？
Part1
恒隆百井坊项目
拿地时间：2018/05/28
规划时间：2019/08/21
动工时间：2019/09/14
如果看进度条，F4中还是恒隆百井坊项目领先。它有两个优势：拿地时间最早，开工最早。
据恒隆地产董事长陈启宗透露，项目预计投资总额190亿元，计划于2024年分阶段落成。
恒隆百井坊项目就位于武林银泰和杭州国大城市广场东侧。2018年5月28日，经过336轮、7个小时的竞价，恒隆以总价107.3亿元竞得武林天水单元XC0105A地块地块，楼面价55285元/㎡。
地块区位示意图
根据公示，项目总建筑面积392312.18㎡，其中地上建筑面积196761.8㎡，地下建筑面积195550.38㎡，，容积率4.33，规划建造5幢高层办公楼、1幢酒店以及1个商城：
其中，靠近体育场路的T1办公楼高度90米，T2办公楼150米。靠近项目南侧的T3、T4和T5办公楼，分别是50米、90米和63米。T6为酒店，位于项目东侧，高度64米。各个办公楼、酒店之间由商业裙房相连，即零售购物商场。
如今我们看到的恒隆百井坊地块规划方案，是一片现代的建筑群，由世界顶级的KPF建筑事务所操刀，设计灵感源于西湖文化景观，商业特色街区对标东京银座、巴黎香榭丽舍大街，还将通过“地下联通、地上贯通”的方式有效连接起武林商圈，在杭州的城市心脏位置，形成一条巨大的繁华商业带。
项目顶部最高建筑有150米左右，在市中心，150米的高度仅次于西湖文化广场浙江环球中心173米的高度。如果建成，它必将成为西湖至中河高架区间内的又一座地标式建筑。
2019年9月14日，项目正式动工，“West Lake 66”的项目案名也被剧透。
Part2
嘉里“城市之星”综合体
拿地时间：2019/05/17
规划时间：暂无
动工时间：暂无
相较于恒隆百井坊项目，同样位于下城区的嘉里“城市之星”综合体项目，虽然拿地至今已过去整整15个月，但略显“安静”。
拿地回顾：2019年5月17日，经过126轮报价，嘉里以总价68.14亿元竞得文晖单元地块，楼面价29677元/平米，溢价率30%，自持比例8%。68.17
地块横跨东新路东西两侧，集合了居住、商务、商业、城市轨道交通、社会停车场等多重使用功能，既是“杭州城市之星国际旅游综合体”的重要组成部分，也是下城区重点经济发展区域之一。
虽然并未有官方的规划落地，但今年5月份，一组由KPF设计的嘉里城市之星概念效果图曾在坊间流出，“嘉里城”要来了。
按照规划，项目不仅是地铁上盖物业，还要打造集商务、娱乐餐饮、休闲、酒店、办公多功能于一体的特色商业商务建筑，其中住宅占比49.5%，面积约17.2万方，商业商务占比50.5%，商业商务计容面积约11.8万平方，预计以写字楼为主。
从目前效果图来看商业以户外内街与2个相连的盒子组成，盒子商场的组成也不同于以往的造型与布局，层层递进与室外存在沟通感，有点类似新世界K11的艺术性，外街设计运用了大量的水系小品。
嘉里之于杭州，已是故人相逢。西湖边的嘉里中心，堪称杭州热度最高的商城之一。
只是回顾嘉里中心的成长，也是漫长而坎坷，因为西湖边建筑的高度超限，嘉里中心的规划一改再改，从拿地到开业，杭州人足足等待了11年，不知这一次，嘉里之于文晖，能否在时间上有所跨越？
城市之星作为杭州最大体量的工业遗存项目，延续武林商圈繁华任重道远，而嘉里城注入实则是对文晖老城价值的认可与重塑，加之附近涌现百亿地块（7月31日，经过82轮的激烈竞拍，滨江拿下文晖“三芒星”地块，成交总价高达107.38亿元），沉寂多年的文晖或许将迎来“最好的时代”。
Part3
新隆基&平安江河汇综合体
拿地时间：2019/08/07
规划公示：暂无
动工时间：计划2020年内动工
2019年8月7日晚间，港企新鸿基&平安联手以132.6亿元的总价拿下江河汇综合体地块，楼面价15532元/㎡。
新鸿基官网上江河汇效果图
江河汇综合体，对于关注杭州楼市，特别是钱江新城发展的人来说，一定不陌生。所谓江河汇，即钱塘江和京杭运河交汇处，作为杭州新城市封面，其开发的复合度、规模和重要性，可媲美亚运村。新鸿基&平安综合体拿地可谓是众望所归。
创立于1969年的新鸿基，以地产相关业务为核心，兼商业、办公、物业开发于一体。对于大众而言，新鸿基在商业领域的作品更令人津津乐道。最具代表性的作品有两个，一个是走高档奢华线的IFC，另一个是走风尚潮流线的apm，据悉，在杭州很有可能引入的就是IFC。
江河汇城市综合体地块分汇东、汇中、汇西三大区块，总用地面积约36万平方米。
地块区位示意图
在拿地2个月后，江河汇项目的设计方案便在新鸿基地产官网上公布。截至目前，新鸿基江河汇项目尚未有明确规划公示。
项目投资总金额约300亿，整体设计由国际顶尖事务所ZAHA团队操刀，将依托钱塘江、大运河两大世界级水体，构建集商务办公、商业购物娱乐、城市旅游休闲、居住公寓和客运通航等多功能为一体的“综合体航母”。
根据方案，汇西区块将承担的是商业和商务区功能，汇东区域则涵盖了甲级写字楼、高端住宅、五星级酒店、中央广场，汇中区块则突出生态绿带、城市水上游乐体验、水上活动、客运通航等，这里将会有跨运河景观步行桥、摩天轮、灯光秀、激光水幕秀、主题公园等各种丰富的旅游娱乐休闲项目。
汇中效果图
目前，这里仍然是一片空旷的草坪，计划在年内开工。
未来，等到江河汇项目建筑拔地而起，这里将同洲际酒店、市民中心、杭州大剧院一起，成为钱塘江北岸一道滨水风景线。
Part4
新世界望江项目
拿地时间：2019/07/30
规划时间：2020/08/13
动工时间：2020年/03/25
2019年7月30日，望江新城核心地块开拍，最终仅26分钟，11轮报价后，香港新世界以979187.0万元总价竞得杭政储出[2019]41号望江单元SC等商住地块（楼面价24859.65元/平方米，溢价率3.9%）。
根据规划，这里将会成为一个集超甲级商业写字楼、K11艺术商场、瑰丽酒店、高端住宅于一体的“巨无霸”，总投资达230亿。其中，住宅单元位于5号、6号和7号地块之内，共计10幢高层。精装均价69800元/㎡（精装6000元/㎡），与目前周边御潮府、御品均价持平。
另外，据新世界方面透露，届时作为住宅部分的国际社区将率先登场（预计在2022年亚运前夕全面推向市场）；住宅负一层将和婺江路地铁站相连，人行隧道同时连接着中央绿道，实现住宅、商业、休闲绿道、交通无缝对接。
2009年底，香港新世界发展有限公司在港创办了首个K11项目，艺术与购物相结合的全新商业模式让K11大获成功。五年后，上海K11开业，跻身沪上潮流地标。但不出意外的话，在不久的将来，只要坐几站地铁我们就可以去杭州的K11打卡了。
Part5
作为新兴城市，恰逢“后峰会、前亚运”的历史机遇和“大湾区”建设的战略发展机遇，以及以阿里为首的互联网经济的崛起，杭州无论是在硬实力还是软实力上，都处在一个急速发展的轨道上，是中国新经济发展最快的城市之一。
正是经济的持续向好，让杭州成为开发商们的“必争之地”。以嘉里、恒隆、新世界和新鸿基为代表的明星港企的涌入，便是缩影。
对于港资大鳄的涌入，应该持欢迎态度。毕竟，在过去的杭州，商业实在四平八稳。早期，杭州大型商业基本被解百、杭州大厦、银泰百货所占据，缺乏新鲜感；直到2008年，杭州才引入首个真正意义上的城市综合体——万象城，和一线城市或其他二线城市相比，也缺乏更为知名的城市商业地标。
港企的涌入无疑是注入了新鲜空气和活跃因子，将提升杭州商业的层级与档次感，但由于商业天生具有较强的地域性，对于首次进驻杭州的港资企业来说，是否会水土不服，仍存在悬念。
对于购房者而言，瞄准的还是核心综合体地块上即将生长出来的高端豪宅，抖个包袱：江河汇对面的三堡地块将再现滨江集团和绿城的强强联合。
