文/住浙网研究员 艾维
9月4日早上，很多上班族在地铁上收到了手机快讯：杭州楼市新政出炉。其中，对住房贷款、缴契税、限购政策、无房家庭认定方面作了进一步明确规定。有人评价为：这是对刚需最友好、最贴心的一个新政。
回顾》》楼市新政今早出炉：热点楼盘向无房户倾斜80%，限售五年
住浙网的购房群和后台，这两天关于这个话题的聊天、提问较多，今天，研究员整理出购房者关注的几个问题，来个七问七答。
Q1：老师，请问，30岁单身，杭州范围内无房（其他城市有房） 是否算无房户？贷款也可以按首套算吗？
A1:30周岁未婚单身要认定无房户，是看杭州限购区范围是否有住房记录，你在杭州无房的话是可以认定为无房户的。但是贷款是全国范围的，如果你有一套在贷或已还清，再买房都算二套，杭州二套商贷首付比例60%。
Q2：老师，我想问下，单身，但是本市内曾经有过房子上个月产证刚移除，目前这个新政第1条是没有写明时限。那我目前无房是不是属于满足无购房记录，且是无房家庭认定。
A2:新政明确，30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人，是指一直以来都没有住房记录，你这个情况是不能认定为无房家庭的。
追问：如果名下有酒店式公寓，还算无房户吗？
答：名下无房专指无商品房住宅，酒店式公寓不在其列。
Q3:30岁单身算无房家庭 那能不能买两套房？
A3:认定为无房家庭，你可以享受政策的倾斜房源，摇到房子的几率会大大提升。但是单身在杭州限购区只能购买一套住宅。
Q4: 如果红盘仅提供50%房源供无房家庭优先摇号，无房家庭摇中之后，是否需要限售5年?
A4: 不需要。热点商品住房项目、无房倾斜比例达到80%，这两个是限售5年的必要条件，两者缺一不可。
Q5:我是E类高端人才，已经确定，名下现有两套住房，其中一套学区房已挂牌待售。我想再投资一套住宅，看中钱江世纪城、未来科技城这两个板块。这个消息对我算利好吗？
A5: 很难算利好。我觉得对有房户和改善来说，“新杭6条”属于调控更严、更不友好的，更偏空一些。2个层面，首先是高端人才参与摇号需名下无房，即便目前对于人才无房的理解不需要追溯3年，即不要求“名下一直无房”；但你处理掉一套后，另外一套还是很刺眼的存在。你是否想通过赠予来腾房票？先不考虑成本，这个动静折腾有点大。
还有一层意思，人才倾斜房源自网签之日起限售5年，你明确说了这套新房是以投资为主，5年时间是否能够承受，也要想明白。
另外，“热点楼盘”的摇号竞争，无论是倾斜50%还是80%，竞争并没有减弱，中签率无非是从2%到5%的变化。像西溪公馆，人才摇号的竞争也比较激烈。假如卖了学区房，又买不到心仪红盘，要有B方案，谨防“竹篮打水一场空”。
Q6: 究竟哪一类的住宅要算“热点楼盘”？三墩北的紫璋台算不算？
A6: 看主流媒体的采访，杭州市住保房管局对热点楼盘的定性是：一，该楼盘是否有万人摇记录；二，同区域内同价格楼盘，是否曾有万人摇记录。
根据这个官方定义，目前在售楼盘中出现过万人摇的只有西溪公馆和融创城，尤其是前者“6万人摇”搞得全国出名，是杭州这一轮调控的直接“导火线”，研究员看来，铁定算“热点楼盘”。
其他的像三墩北的几个盘，包括你问的紫璋台关注者众多，如果放开了摇，“万人摇”没得跑，因此是“重点对象”。而且，三墩北出过西湖国际城，3次万人摇呐，符合第二条。所以，三墩北是被重点监督板块，紫璋台列入“热点楼盘”的可能性非常大。但一切都要以楼盘销售公示为准。
Q7: 听说紫璋台再次“鸽”了，什么时候开盘遥遥无期，这次干脆连销售团队都打散，分到其他项目了。作为房企，如果不愿意当这个“热点楼盘”，是不是可以一直捂盘不开啊？
A7: 当然可以一直捂着，只要房企的财务状况撑得下去的话。
这个话题有点意思：为什么有些红盘不愿意当这个“热点楼盘”，或者说潜意识里是抗拒的。在吃瓜群众看来，既然价格不可能有突破，像紫璋台这样的倒挂红利，哪怕是向无房户倾斜80%，也不愁卖。卖给有房户和无房户，去化是一样的，而且交付后的挂牌出售会少很多，对楼盘的形象也更加分。
感觉像紫璋台这样的红盘，主要是以下几点考虑：1. 项目里面有大户型125方、139方，担心无房户的接受能力；2. 不想成为“出头鸟”，先观望着，如果其他楼盘接受了倾斜80%给无房户的政策，事实证明卖得好，经济效益与社会效益“双丰收”，相信它到最后还是会接受，毕竟一直耗着也不是一回事；3.有情绪。潜台词是土地转让的时候没说清楚，现在来打“补丁”，给销售出难题。更要紧的，是产品做得好，但限价没办法突破，多多少少是有点情绪的。
暂时撤下销售团队，也是一种无声的表达。但这些都不是事。最后还是要找到解决办法，耗着、捂着是“双输”。
