文/住浙网研究员 华静
9月6日深夜，恒大地产办公室灯火通明，恒大集团董事局主席许家印率一众高管，连夜召开营销大会。
在“金九银十”2000亿销售额军令状下达的同时，“恒大全国楼盘全线7折”的词条迅速登顶热搜，收割了一波流量。
“房子也能打折卖？都2020年了还能有如此好事？”吃瓜群众们炸开了锅，而地产界却一副见多不怪的笑而不语。
地产江湖中，从不缺恒大“打折营销”的传说。
Part1
恒大打折促销的历史，最早可以追溯到2010年。
2010年4月底，恒大在报纸上先后刊登两则“恒大金碧天下”广告，特别推出“全国全线楼盘8.5折大优惠”，引发房地产届哗然。然而在记者实地踩盘后却发现，打折的噱头下却暗藏猫腻，85折优惠后的房价相比促销前的房价不降反升。
今年年初，那场75折大戏，同样没能逃脱曾经的营销套路。有网友发现，位于广东东莞某楼盘，促销前原价为每平米15300元，宣布75折特大优惠活动后，均价竟上涨至19200元，先涨价、后打折，实际算下来，恒大75折的优惠活动竟变成了95折，虽然确有让利，但折扣的“水分”不小，更像是一场数字游戏，虚虚实实。
再把视线转回，这一波“金九银十的全国7折”嚼起来似乎依旧是熟悉味道，只是不知是否改了配方？
Part2
先梳理一下，恒大本轮7折活动的核心内容：
1.目标：“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿。
2.政策：恒大全国楼盘全线7折，至少覆盖全国600个楼盘。
3.权限：给予恒大总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限。
4.推新：加大推新货力度，确保40多个新项目如期开盘。
划重点：“全国楼盘全线7折”下加了个至少覆盖600个楼盘的限定词，换言之，不是全覆盖，7折的标准也要打个问号。
Part3
就拿杭州来说，目前杭州限购范围内唯一的在售项目恒大国玺悦龙府就不在此次的“大名单”之列。对此，销售的解释是，根据公司的指令，恒大旗下“受备案价格限制的地区”均不参与本次活动。
在得到这个答案前，研究员已经猜到。毕竟，国玺悦龙府当初是花了大成本拿地的（楼面价达30387元/㎡，而高层的销售限价为38500元/㎡）。
国玺悦龙府实景图
前两天，研究员在暗访国玺悦龙府时，得到同样的答复：因为杭州是限价城市，不在此次促销之列。
国玺悦龙府高层户型较大，起步面积170方，在杭州属于独一份。看过样板房，实话实说，这个项目恒大还是花了不少血本，气派的入户大堂，东南亚风情的中心花园，室外游泳池+室内恒温泳池，外立面也是豪宅必备的石材干挂。
这张图显示，房源所剩不多了
置业顾问介绍，房源所剩部分270方以上的超大面积和低区楼层，虽然和透明售房网上的网签信息有些不符，但基本是因为限签导致一定的滞后性。不过，在停车场，上了车的研究员被敲玻璃窗，有小蜜蜂热情地凑上来推销。
倒是位于杭州外溢的桐庐、德清等区域项目用实际行动响应了许老板的号召：
恒大御泉四季庄园：目前有7.5到7.8折的优惠，高层和洋房都有参加活动；
恒大观澜府：目前有8.3折、8.8折、9.5折的不同折扣力度；
恒大林溪郡：高层售罄，目前剩余花园洋房和叠墅产品，打完折基本是7折左右；
不过，这些项目平时的折扣明目也不少，有8-9折的基础折扣、推荐佣金等。
对这个号称“最低折扣”，不必太执意，见仁见智。当然，对于本就需要上车的地缘性客户而言，如果和前期相比价格真的降了，五千一万的，就当得了实惠。
Part4
真促销，还是营销？研究员倾向于后者。
恒大既然乐此不疲，必然是尝到了甜头。
从在销售方面来看，今年上半年，恒大实现销售3488亿元，同比增长24%。销售回款3120亿元，同比大增67%，回款率89.4%，各项数据均创历史新高。
但是这些业绩其中八成约2800亿是由网上销售带来，这和今年2月恒大率先实施网上销售，打通房企卖房线上线下闭环密不可分。
既然卖力的吆喝真能带来实打实的成绩，被质疑又如何？反正曝光度来了，房子卖了，业绩有了。
不得不说，许老板玩的妙啊！
Part5
当然，也有细微的差别。
1，千亿的销售指标。2，确实是有史以来字面上最低的一次折扣，7折。
恒大之所以会在这一时间节点，做出这样一番动作，和巨大的资金压力以及高压管控不无关系。
毕竟，摆在恒大面前的，是年报上明年即将到期的1.1万亿债券，以及超过高压红线的81.6%负债率。
无独有偶。有媒体爆料，另一个有着“御三家”（常年排名全国房企规模前三）之称的房企可能也要玩票大的。
有多大？但愿不是“狼来了”的故事。
