文/住浙网研究员 徐创
杭州第二批土地集中出让刚落下帷幕不久，第三批土地出让又传来消息。
据悉，杭州第三批集中出让涉宅土地预计最迟将于11月公告。而第二批集中供地时的大面积遇冷，看第三批集中供地在出让规则及条件方面是否会有调整。
一、地块起拍价或会下调
在第二批集中供地中，杭州先是在正式开拍前终止了17宗的挂牌，成交的14宗地块平均楼面均价为14795元/平米，平均溢价率为4.59%。
如此情形，相比于第一批集中供地时，热度下降得非常明显。
除了有“三道红线”等国家层面的管控因素，也有地块起价太高的原因，让开发商们打起了“退堂鼓”。
余政储出[2021]23号地块区位图
以良渚新城地块为例，作为第二批终止出让的“竞品质”地块之一，当时起拍楼面价为20682元/平米，而板块的新房限价为30500元/平米，还要做到好品质+现房销售，根本没有利润空间。
因此，为了避免开发商们的望而却步，部分地块的起拍价或将下调。
有媒体预测，上述的良渚新城地块在第三批出让时，起拍价预计下调至约17500元/平米，相当于打个85折。
建发书香印翠隔壁的翠苑地块在第二批集中出让时，起拍价为33267元/平米。这一次，地块的起拍价将降低到30000元/平米左右。
二、“竞品质”规则会调整吗？
此外，第二批集中供地中的“新玩法”——“竞品质”也被用脚投票，十宗“竞品质”地块均在开盘前终止挂牌。
其中竞拍流程的复杂，对品质界定的模糊，以及现房销售的长周期，都是“劝退”开发商因素。
因此，“竞品质”这条规则是否会做出一些调整，也是值得关注的。
其实在对楼盘品质的要求上，部分城市采取的是“定品质”而非“竞品质”，像宁波刚公布的第二批集中土地挂牌公告中就提到了这一条。
政府在地块定品质监管协议中对品质作出了非常具体规定，如楼层的层高、基础装修的最低标准、外立面的用材等等。不再需要开发商提交方案择优竞争，想要做出品质或许也就会更具标准化、更具实操性。
另外，也不要求现房销售，减轻开发商的资金压力，给予他们利润空间，从而提高参与的积极性。
需要注意的是，以上的调整均是建立在第二次集中供地结果上的推测，最终的方案还是要以官方发布为准。
另外，据一位业内人士介绍，是否要调整、怎么调，具体还要看勾地的情况。
三、有哪些明星地块有望挂牌
此前，第二批集中供地中取消挂牌的地块大概率会重新挂牌，而像良渚客厅、翠苑地块等都非常优质，如果土地出让条件及规则有松动，热度将会有所提高，不排除房企会参与争抢，提前补仓。
除此之外，还有一些新地块或将推出。
根据年初杭州市规划和自然资源局发布的2021年《读地手册》，常青夕照区块项目赫然在列。该项目即未来社区首批试点中的荷花塘未来社区地块，东侧紧邻秋石高架，西侧即是四季青服装市场。
地块出让面积约50.5亩，规划将打造包含住宅、商业商务及绿地在内的多种业态。
常青夕照区块项目地块鸟瞰图
近年来，供应一直稀缺的桥西拱宸桥单元，也将有宅地推出。
桥西拱宸桥单元GS0609-12地块占地面积约35亩，地块东侧紧邻京杭大运河，坐拥一线河景，西侧是名城燕园、凯德视界等成熟小区。
周边还有小河直街历史文化街区、上海外国语小学等配套，生活氛围醇熟。目前，拱宸桥单元还没有明确的限价，因此该地块将决定板块的天花板，值得关注。
桥西拱宸桥单元GS0609-12地块鸟瞰图
刚刚经历一大波库存去化的滨江区，也将迎来新地块。根据《读地手册》，滨江长河板块内还有一宗地块待出让——襄七房单元地块，位于保利天汇南侧，直线距离不过约300米。
随着保利天汇的一把梭哈，地块周边住宅项目已经悉数售罄，未来的销售压力相对较小。此外，地块周边配套成熟，拥有滨江宝龙城、龙湖滨江天街、浙二滨江分院等配套。
襄七房单元FG08-B1/B2-C18-2地块鸟瞰图
除此之外，还有江湾新城靠近九堡的四堡七堡JG1405-17地块，该宗地块一出，一直拖着不开的钱塘云庄价格或许就明晰了。
四堡七堡 JG1405-17 地块
