文/住浙网研究员 徐创
农历年前，崇文实验“民转公”（小编注：此说法不够准确，崇文民办的仍在，领办2所新校）引起了杭城不少家长的关注，周边小区的二手房也闻风而动。
当时，“涨价”的戏码像约好似的出现在各个小区，不少房源原本挂牌均价约5.5万元/平米。但消息一出，不少都挂上了7万+，有一套房子的挂牌总价直接上涨了210万。
一个多月时间过去了，如今崇文的学区房情况又是如何？
1、二手房挂牌价上涨了2万多
1月11日，上城区人民政府网发布征求《杭州市崇文小学学区划分及相关事项的决策方案（草案）》意见的公告，其中提到“拟在杭州市上城区近江南路1号新设一所公办学校杭州市崇文小学，拟对杭州市崇文小学学区划定为上城区望江街道近江东园社区、在水一方社区”。
前天，研究员来到近江南路1号，发现学校名称还没有更换，依然为杭州市崇文实验学校。据了解，新的崇文小学一年级招生从2021年9月份开始。
崇文实验学校实景图
新学校还未招生，房价已经涨起来了。附近一家中介介绍，目前崇文小学的学区房小户型均价在7万-7.5万元/平米，一套40来方的房子，预算至少要280万。而在“转公”之前，二手房小户型均价还只有5-6万元/平米。
“谁能想道崇文转公呢，不然我也买一套了，现在至少可以赚一百万！”中介长叹了一声，有些许表演成分，但上涨已成既定事实。
为什么能够涨这么多？这名中介回答：“因为它是崇文啊！”
作为民办的崇文实验，是全国第一所专门为小班化教育设计的学校，全面实施“新班级教育”。其对口的公办初中是北师大附属杭州中学——目前上城区最好的公办初中。
崇文实验学校实景图
因此，许多家长都不吝将“最牛民办”这样的字眼作为崇文实验的前缀词。在强大的实力和良好的口碑下，也难怪崇文小学的学区房价格，比胜利小学钱塘校区、天地实验小学（均价5-6万元/平米）的都要高。
2、想要买到小户型，真不容易
不仅价格涨了，房源的挑选余地也少了。门店的工作人员说道：“现在小面积的二手房基本买不到了，即便有挂牌价也多在8万元/平米左右。”
研究员翻看了我爱我家上的挂牌房源，崇文学区范围内的13个住宅小区中，30-50方的小户型挂牌房源仅19套，占总挂牌量的10%左右。
其中，主要是在滨江新苑小区，挂牌价格不菲。例如一套约33.66方的迷你户型，挂牌均价甚至高达92097元/平米。
对于这样的价格，连中介都直言有些虚高：“相对便宜一点的早就卖掉了，8万以上的挂价基本都是等着收割接盘侠的，只有一些比较急的客户才会买。”
想要均价低一些的？户型面积八九十方的房源成交价在6万元/平米左右，算下来的总价也要在500万左右。
因此相对于小户型的吃香，大户型卖得更吃力一些。研究员注意到，崇文“民转公”传言刚起时，近江一园那套跳涨210万的大户型依然在售，而且，挂牌价主动下降了60万。
一个有意思的现象：与崇文学校一路之隔的近江三园，小区主力户型为122-124方。目前，该小区在我爱我家上只有两套房源挂出，可见大户型不受待见。
毕竟，学区房有学籍限制，房源流动性不像普通二手房那么快，周期动辄七八年甚至更久，购买一套大户型需要大量资金沉淀，并不划算。
近江三园实景图
3、天降学区，谨慎追涨
可以说，目前学区房的涨价，是建立在崇文实验的雄厚基础上，但也透支了预期。
毕竟，新成立的崇文小学公办还没有培养出一个毕业生，教学质量还没有得到验证。在教学师资方面，根据崇文内部会议流出的信息，崇文实验已招生的2-6年级学生的课程和教学方式不变、教师队伍不变、场地设施不变、升学不变。
但对新办的崇文小学师资并没有进行特别说明，据透露，原有的崇文实验师资会有一部分随着学校进行迁移。也有家长反馈，清泰校区的教职员工或将安排到崇文小学。
更重要的生源方面，原本作为民办的崇文实验可以全市范围内“掐尖”，但是如今“公办锁区”之后，生源质量又能否保证。
简而言之，公办的崇文小学能否复制民办崇文实验的基因？需要时间来给出答案。
值得注意的是，目前崇文小学的招生细则还未公布。如果按照崇文实验以往仅156名的招生数量来看，能否顺利入学或许还是需要打上一个问号。
当天，有人表示想要买崇文小学学区房，中介劝说不妨去看看其他学区。例如天地实验小学，同样是一所优质的学校，没有落户年限要求，2020年一表生全收，更重要的是房价相对亲民。
天地实验小学实景图
2014-15年的时候，学区还没有被真正地关注，学区房也没有像现在这样被神化。如今，孟母们几乎个个“鸡娃”高手，孩子幼儿园都没读就已考虑小学学区。孟母的想法可以理解，但也别让学区的焦虑，落入炒房客的算计中。
