文/住浙网研究员 华静
“崇贤有二手房成交单价破3万成交了！”
近日，一张聊天截图在购房群内发酵，引起了热议。
作为“刚需重镇”，一直被称为绕城内洼地的崇贤，印象里不论是新房还是二手房房价一直稳在2字头，且倒挂微小；现如今竟然也“奔3”了？有些玄乎。
为了更好验证网传截图的真实性，研究员亲自前往崇贤板块进行了一次调研。
Part1
根据网传内容，大意为：
崇贤板块的二手次新房西房·拱宸外滩有二手房源，加车位以280万元的总价成交了，算上税费（拱辰外滩于2020年10月交付，目前未满2年），成交单价高达3.4万元/平。
消息是否属实？目前该小区的二手房成交和挂牌情况如何？
研究员咨询了板块内我爱我家的置业顾问小徐，据介绍：网传内容基本属实，八九不离十，不久前他们门店就有一套拱宸外滩约89方小户型房源带车位的279万成交了，不包括税费等，折合单价约3.1万元/平，但是这套房子是跃层，比普通房源得房率和实际面积要大。
“最近来看房子的人挺多的，带看量也在上升，客户大部分都是新房摇不到就来二手房的刚需。房东的预期也在加，除了不是急卖的，都有在调高挂价，大概10-20万不等，多数约90方左右房源总价在250万元上下。另外，270万以上成交的也有几套，不过也都是带车位的跃层，普通的高层房源成交单价大概在2万7上下，价格和半年前相比涨了2000多是有的。”
（拱宸外滩挂牌房源）
看来，网传内容并非假的，但房子是跃层，不具有代表性。目前该小区大多数房源成交单价还是在2.6-2.8万元/平，但二手挂牌价涨幅明显。
Part2
除了西房·拱宸外滩，板块内如远洋路劲·上河宸章、祥生·群贤府、绿都·东澜府等次新小区的销售情况也很不错。
约90方小户型成交单价都在2.5万元/平，且绝大多数房源集中在2.7-2.8万元/平这个区间，较半年前约2.3万元/平左右的成交单价，涨幅较大。
本不受待见的低密产品，如排屋、叠墅等产品的销售也有起色。
近日，上河宸章连续卖了好几套叠墅，最高的一套成交单价约在3.5万元/平，比起购入时约2.4万元/平的新房售价而言，即使剔除掉约20-30万/个左右的车位成本，也有5000元/平以上的倒挂了。
另外，从上述几个小区的挂牌情况来看，也都有“涨价”趋势，多数小区的挂牌均价都已“破3”。
（现阶段两个项目的二手挂牌均价）
（一个月前两个项目的二手挂牌均价）
Part3
崇贤二手市场火热异常，新房市场也澎湃汹涌。
3月以来，崇贤板块推出的三个项目，路劲银城澜仕里、绿地众安宸瀚里、祥生湛景星合映均被纳入限售红线，且有一路走低的趋势，中签率分别为7.48%、6.43%、2.3%。
据住浙大数据分析，若筛选掉重复报名的家庭后，三个项目合计有5741组家庭参与摇号；也就是说，这5000多组摇号家庭是崇贤板块的潜在购买力。
崇贤板块自身跑出的“三连限售”，让这个刚需重镇分外吸引眼球；一路走低的中签率则让购房者陷入“买房无门”的窘境。
这之中，不少因摇不到新房，或是担心限售时长的购房者就会转而投入板块二手房怀抱，从而助推二手市场行情升温；而二手市场升温的同时，倒挂的增长，也会造就新房市场的火热。
值得注意的是，曾经的库存大户崇贤，在新房库存悄悄亮起了红灯。
Part4
目前崇贤的新房、次新房，基本集中在崇杭街两侧。
约4公里长的沿线集中了崇贤新城板块最好的资源，如唯一的大型商业配套上亿广场、向阳文体公园、崇贤第一、第二小学等等。
在售的新房项目仅有4个，既上述的3个限售项目路劲银城澜仕里、绿地众安宸瀚里、祥生湛景星合映、西房杭语清澄。
另外，板块内还有两个待售项目，一个是宋都崇贤项目，另一个则是上海恒文璞悦江南府。
按照规划，宋都崇贤项目由4幢14-18F高层及一幢公租房组成，总户数仅435套。
上海恒文璞悦江南府项目较为神秘，拿地多年，但一直没什么动静，作为板块内唯一的非双限地项目，不知道届时开盘，新房价格是否会有所突破？
由于在5月集中出让的首批57宗地块中，并没有崇贤地块的身影，即使第二批集中供地中会有，最快上市也几乎要到2022年；也就说到，明年之前，崇贤的新房总库存不过2000余套。
真的，这世界变化快。
约2000套的新房库存vs 5000多户的需求，以及仍在悄增的购买力。
短期来看，在大批购买力面前，不论是新房还是二手房，崇贤的这把“火”都还要烧一会。
Part5
那么，崇贤板块的这一轮上扬，究竟是整体行情造热，还是有迹可循的板块补涨？
皆有吧。
从新房市场而言，清晰的限价体系之下，2.3万/方的价格仍然够香，毕竟和像瓶窑、东湖新城、塘栖等和崇贤比起来，后者在区位上是有优势的。
崇贤在最近半年有三大利好刺激：一、天子岭的关闭；二、地铁四期规划刺激；三、杭州行政区的重新划分。
“地铁四期规划出炉，连夜成交4套”“分区第二天，整个崇贤卖了12套二手房”.......这样的传言真实性虽然有所考究，但从二手房的涨价趋势来看，确有重合度。
譬如，地铁四期规划，就是曾还依靠分销、流摇不断的崇贤，麻雀变凤凰的转折点之一，本和新房接近同一起跑线的，二手房价也是从这个时间开始加速上扬。
短线来看，这三大利好，都无法显现；但终归让购房者看到赌一把未来的理由。
