文/住浙网研究员 华静
悔拍系列+1，这次的代价是450万。
这套悔拍房源，正是年初那套高价成交的申花豪宅融创宜和园的合院。
今年2月21日，在经历了203轮激烈的竞价后，融创宜和园8幢34号以4000万元的高价成交，折合单价18.39万元/㎡，这个单价令其一跃成为杭州法拍史上成交单价第二高的房源。
目前，这套房源被重新挂上法拍场，定于6月20日早10点开拍。
Part1
法拍房源二次上架，意味着原买主“悔拍”了，而从时间线来看，距离本套房源结束竞价，已过去3月有余，是买主突然断供？还是早就确定悔拍，只是二次上架程序繁琐而拉长了时间？该房源，竞拍时高达450万的保证金将何去何从？
根据原定的竞拍协议，在竞拍成功后，拍卖的剩余款应该在2021年3月8日前缴纳。但买主缴纳了部分余款，但后期的交易程序并未履行。
据该标的处置单位杭州市滨江区人民法院相关工作人员回复：该房源重新上架是因为上次的买主悔拍了，具体原因不详。
另外，通过对比一拍、二拍该房源的产权人信息，可以发现该套宜和园合院仍为原产权人所有，换言之，该4000万的买主并未完成过户手续。
那么这样一套悔拍操作下来，原买主缴纳的450万保证金，还拿得回来吗？
根据以往经验来看，阿里法拍上的悔拍房源，只要悔拍了，保证金理论上都是要没收的，只有极少数情况例外。
深耕司法拍卖的来拍法服工作人员介绍，一般情况下，保证金肯定是要没收的，除非和法院那边达成协议或有特殊情况，但这样的案例极为罕见，多发生在标的错误，法院理亏等状况之下。
这套宜和园合院显然和这样的情况不符，450万保证金怕是要“打水漂”了。
Part2
除了宜和园，近两年来，法拍场上的悔拍案例，并不少见。
案例一，栖霞岭22幢3单元301室
2020年6月，以260万元“低门槛”起拍的栖霞岭22幢3单元301室，最终拍出了573万元的天价，折合单价超11.66万元/㎡，近“翻倍”成交的结果令人乍舌，也让其一举成为当年上半年杭州法拍市场的话题王。
但两个月后，该房源重新出现在法拍场之上，二次竞拍成交价明显下滑，最终成交价434万元，比一拍时少了139万元。
相较于一拍，二拍更接近于该小区的市场二手挂价。
案例二，桂花城紫云苑别墅8幢
作为城西老牌的代表豪宅之一，这套桂花城紫云苑别墅8幢的法拍经历可谓是一波三折。
2020年6月2日，桂花城紫云苑8幢一拍仅一人报名，最终无人出价，惨遭流拍。彼时，起拍价为3445.5万元，评估价为4053.5万元，保证金为516万元。
2020年6月22日，在调整了起拍价和保证金的基础上（保证金为410万元，起拍价为2756.4万元，评估价为4053.5万元），桂花城紫云苑8幢二度开拍，剧情反转，7人参与竞价，最终以3523.4万元的价格成交，超过了一拍起拍价。
2020年9月，桂花城紫云苑8幢的二拍竞买人悔拍，房源重新上架，最终以3250万元价格成交，折合单价约9.3万元/平，比二拍成交价低了约273万元。该房源的成交单价仍略高于该小区的二手挂牌价。
Part3
不难发现，这些悔拍案例，往往都围绕着一个关键词——高价。
在新政前，优质法拍房产生一定的溢价，其实是可以理解的，毕竟还有“房票”使然，但溢价若是达到疯狂的状况，“脱离”了房源正常的价值区间，悔拍的出现也就不难理解了，
就拿最近悔拍的这套宜和园来看，该房源新房售价约11.2万元/㎡，交付不过3个月，最终却拍出了高达18.39万元/㎡，这样令人咋舌的价格，这7万余元/平的价格鸿沟显然不是一张“房票”就能填补得了的。
由于目前该小区合院未有挂牌，也未有真实成交，很难具体给出小区合院合理的价格范围，但通过对比如绿城江南里这样同类型产品来看，18.39万元/㎡明显畸高。
需要注意的一点是，宜和园二拍后还需要面临的一个困境是，新政之下的法拍房纳入限购，所以想再创4000万元这样的高价，恐怕是毕竟困难了。至于结果如何，住浙网也将持续关注。
住浙快评：
他来了，他拍了，他后悔了。这样的“悔拍三部曲”，杭州已发生过三四起，虽然占比不高，但也令人好奇：悔拍的人，头脑得有多发热吧，数百万的钱，鼠标点点就没了……
但是，小区的业主、板块内的次新嗨了，因为板块二手房价拉高一大截。保证金如果不多，甚至不排除“暗箱炒作”的可能；幸好是450万，让这种猜测暂时没有了空间。
那没收的保证金，房东有份吗？毕竟，房东可以诉求，说悔拍增加了他的机会成本。翻了下，保证金将依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务等——也就是说，原房东还是有份的。
法拍这里面的水，有点深。对普通人来讲，捡漏机会不大，还是正儿八经地去摇号吧，买二手房也行啊。
