文/住浙网研究员 华静
日前，因为一则传闻：“杭州明年实行多校划片，西湖区先试行”，学军紫金港小学的学区房文鼎苑挂牌价立马跳水。“跳水”有涟漪吗？
这两年,文鼎苑的涨幅惊人。本文要探讨的，是经过一段时间的发酵，杭州学区房的挂牌、成交价格情况如何。看潮水退去之后，谁在裸泳。
Part1
“系”别林立 教育集团化趋势明显
众所周知，传统文教所在的西湖是杭州教育资源最丰富的城区，名校云集。学军、求是、文一街、文三街、保俶塔与行知等皆是屹立不倒的金字招牌，近年来异军突起的嘉绿苑，也用成绩赚足了人气与眼球。
除此之外，合并后的上城也是教育强区，以采荷系（原江干）与崇文、胜利系为代表；至于新拱墅，则可以被称为新的“网红教育区”，特别是文澜教育集团成立后，在热度与人气上隐隐有盖过西湖的趋势，除此之外，还有卖鱼桥小学以及原下城的安吉路和长寿桥系等撑场。
滨江区和钱塘新区，也是不可忽视的“绩优股”。滨江区较为熟知的有江南实验，钱塘新区则以文海实验为首。
Part2
次新房加名校分校的组合溢价明显
结合人气、品牌、教学质量等相关要素，研究员选取了杭州主城26所优质小学和100个学区房二手数据作为样本，进行研究。
从区域分布来看，在这26所小学中西湖区占比最高有9所，新拱墅紧随其后；从价格来看，除了钱塘区的价格相对友好外，其余学校二手房均价均超过4万元/㎡，按套均100方计算，总价多在400万元以上。学区的价格梯度较为分明，塔尖学区多集中在8-10万元/㎡，其余的二手房价多在5-8万元/㎡这一区间。
有名校加持的“老破小”依旧吃香，但次新房源溢价更为明显，以上城区的胜利小学为例
胜利小学钱塘校区
耀江福村、华龙坊、钱塘人家等年代相对较久远的小区，目前在售均价大约在5万元/㎡左右；而其分校胜利小学新城校区的学区房，像金隅学府、融创大家侯潮府、信达滨江壹品等次新房，二手挂牌和成交价多在10万元/㎡以上，与学军小学的二手房源同处于学区房中的第一梯队，远远超过本部，当然这个价格除了学区溢价外，和项目本身的品质加持不无关系。
从大杭州范围来看，这样的现象并不是个例，长寿桥、求是等也有体现。可以预见的是，在未来杭州的学区房市场，次新房加名校分校的组合或许会成为不少改善或学区家庭的首选；而在学校集团化趋势更加明显的当下，这样的组合也在逐渐增加。
当然，就目前而言，多数教育集团本部的价格相较于分部还是更为坚挺的存在，譬如文三街小学，本部的学区房价格已经在9-10万元/㎡上下，而分校嘉绿苑校区、文苑校区、文理校区以及之江校区的学区房，价格大约在4-6万元/㎡这个区间，相较于本部有一定差距。
此外，采荷、安吉路等名校的分校学区房，价格也都在本部之下。
Part3
最低300万起，各区名校门槛不一
西湖区：最低入学门槛4万/㎡，优质学区房起步价在8万元/㎡左右
在主城中，教育资源最为丰富的西湖整体在价格上也处于高位。最低入学门槛4万/㎡，优质学区房起步价在8万元/㎡左右。从挂牌和成交来看，公认的塔尖王牌学军，不论是求智巷还是紫金港，多数学区房源已突破10万/㎡，好在有不少老小区户型相对较小，总价相对可控。此外，文三街本部价格也处于高位。
作为“孟母大本营”神盘，文鼎院在杭州学区房中属于佼佼者，从一年多前的7-8万/方，跳涨至近半年内网签最高单价12.8万/方，足足涨了8成。
半个月前，“文鼎院挂牌房源房价跳水”的消息一度刷屏。从好找房数据来看，最近文鼎苑确有小幅“跳水”趋势，在目前文鼎苑挂牌的房源中共计11套，最近的一套调价在2天前，幅度为30万，而其他房源降价幅度在10-120万不等。
这些挂牌房源价格仍然在11万元/㎡左右，相较于普通学区房仍是天价，和本身约8.9万元/㎡的成交均价相比也还有一定空间；此外，文鼎苑虽然名声在外，但近月来在实际成交和带看上其实并不活跃（贝壳数据显示近3月仅成交4套），降价或许更像是一种价值回顾。
近年来口碑极佳的嘉绿苑小学学区内二手房挂牌均价在6万元/㎡左右，在西湖学区房处于中游，价位适中，对于家长们而言是个不错的选择，按嘉绿苑目前的势头，会有一轮补涨。
数据来源：好找房（下同）
拱墅区：文澜领衔，有房源单价超10万元/㎡
拱墅和下城区合并后，新拱墅区成为可以和西湖区媲美的教育高地，在这之中最响的招牌莫过于文澜，从区域内学区房价格上来看，文澜实验领先于其他一众小学。
值得一提的是，文澜实验所在的桥西虽然居住品质不赖，但由于涵盖的学区范围较大，常年处于爆表状态，
长寿桥、安吉路等原本的传统名校，由于近两年来在教育质量上评价不一，溢价不多，价位相对合适，总价在300-800万不等。
上城区：次新房源溢价惊人，分校超越本部的典型区域
上文也提到，以胜利系为代表的次新房源溢价惊人，多在10万元/㎡以上，但居住环境上乘，适合改善家庭。
此外采荷系为代表的一脉，也不可忽略，房源价格相对集中，多在5-7万元/㎡不等，教学质量优，总价可控。采荷一小、采荷二小周边多是老房子、户型面积也偏小，虽然乍一看单价多在5万元/㎡以上，但由于面积小，不少总价可以控制在300万左右，是典型的“老破小”型学区房聚集区。
在教学质量上，采荷系也一直名列前茅，从涨价幅度来看也相对稳定，可以说是目前全杭范围内学区房优选区。
滨江区：100个学区房中，东方郡居于榜首
在滨江，以江南实验为首，闻涛也是所不容忽视的后起之秀。两所小学的学区房价格都在5万元/㎡以上，江南实验范围内学区房价位更高，品质次新房有在8万元/㎡以上的。
还有一个数据是，在这100所学区房的成交中，江南实验所在的东方郡，成交套数居于榜首，近半年来成交数量多达80套，可以说滨江区学区房的成交活跃程度在全市范围内处于高位。
钱塘区
钱塘新区的文海实验学校属于一枝独秀，学区房价格高的逼近4万元/㎡，但因为学区覆盖面广，还能挖出“2”字头的学区房，300万的预算在这里买上一套90㎡左右的自住学区房也是足够的了，在主城范围内来说是最友好的一个。
Part4
本文的目的，并不是想吹捧这些学区房，而是想在学区房乱象丛生的当下，给予想要入手学区房而又无从下手的家长们参考。
遥想去年，学军托管未来科技城四小、三中，青枫墅园应声日涨百万；“崇文转公”，近江一园一天内两次跳涨，挂牌直接从550万拉高到了760万；此外还有典型如，三墩北的星洲二小，蓝孔雀板块的个别楼盘，都有拿“学区”炒作的味道。
在教育集团化和学校挂名化逐渐增多的杭城，认准一些老牌子，挖出一些潜力名校或许才是更好的购买通路。
另外，面对这些名校范围内的高价房也要留个心眼，不少房源在挂价和实际成交上还是有不小的差距的，桥西板块便是典型，此外，一些超高价房源，其实在近半年内成交都相当有限，买入时可以多留个心眼。
