文/住浙网研究员 徐创
在第二批集中供地中，杭州的土拍规则进行了调整，其中最关注度最高、引发的讨论最广泛的便是“竞品质”这一条。
回顾》》半夜吃“土”！杭州第二批集中出让地块挂牌，竞品质上，竞自持下
根据杭州规划和自然资源局发布的公告：“此次集中出让首次在十城区推出‘竞品质’试点地块，采取一次性公告和线下‘竞品质’、线上‘竞地价’两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。”
1、揭秘“竞品质”细则3家以下报名即流拍
土拍“竞品质”，杭州并不是第一个吃螃蟹的城市。在此之前，北京、西安、成都等一线或准一线城市，均已出台过类似的举措。
杭州周边的绍兴，在5月8日也提出要在地块出让上，试点“限地价、限房价、定品质、竞配建”竞拍规则。
虽然都是“竞品质”，但竞价逻辑不尽相同。例如北京是先竞价，再竞配建，最后才是竞高标准建设方案。
反观，杭州将“竞品质”放在了第一道程序中，只有品质胜出者才有资格进入竞价环节。相较而言，杭州的这种做法真正做到了“品质”本位，只有明晰了品质标准，才能将“品质”摆在首位，在后续的竞价环节中保持理性。
同时，杭州还要求“竞品质”地块现房销售，让整个品质更加可视可感。
目前“竞品质”的相关细节已经公布，根据新塘单元XSCQ2502-05、07地块的挂牌文件，评分总分（200分）=资信得分（100分）+品质得分（100分）。
其中资信得分=房地产开发企业资信得分-负面清单相应分数；品质得分=商品住宅建设品质标准承诺得分。
“竞地价”阶段的入围竞买报名资格人数，原则上有效申请文件达11份及以上的，则排名顺序前6位为入围竞买报名资格人。有效申请文件达到6份至10份的，则排名顺序前5位为入围竞买报名资格人。有效申请文件达到3份至5份的，则全部入围竞买报名资格人。若有效申请文件不足3份的，则取消竞买报名资格申请活动。
2、“竞品质”带来新挑战？
本次“竞品质”选取了10宗地块进行了先行试点，集中在9月8号竞拍。这10宗地块杭州十区雨露均沾，各有一宗。
从细分的板块来看，这十宗地块分别位于西湖区三墩板块、上城区的笕桥板块、拱墅区的杭钢新城、滨江区的浦乐板块、萧山的新塘板块、余杭的北部新城、钱塘区的江东新城、临平的东湖新城、富阳的富春湾新城和临安的青山湖科技城。
具体地看，这些地块位于各自区域或板块中相对核心的位置。而且除了富春湾地块以外，其他地块和地铁站之间的距离也多保持在500-1500米之间。
按照以往的情况，这些地块极有可能是各大房企竞相争抢的目标，创下高溢价+高自持也不意外。但这一次，将“竞品质”地块的上限溢价率设定为仅有10%，既抑制了过热的地价，也进一步缓解了高品质与高地价之间的矛盾。
不过值得注意的是，这些地块在大多数新房限价保持不变的情况下，起拍价进行了一定的上调，拿地成本依然不小。
以新塘单元地块为例，同样是25600元/平米的住宅限价，今年1月出让的招商地块起拍楼面价为12000元/平米。而这一次为15273元/平米，几乎和招商地块的成交楼面价相当。更直白地说，现在的起步价几乎是曾经的封顶价。
再来看其他9宗地块，除了三墩地块由于多年未土地出让缺乏对标之外，绝大多数地块也都存在这种现象。
即便是上调了住宅限价，情况也不容乐观。在这10宗地中，有两宗上调了新房限价，即浦乐地块和笕桥地块。
浦乐地块从38000元/平米上涨至了40000元/平米，按起步楼面价算房地比为1.6。而今年5月出让的金瀚地块房地比为1.8。
笕桥地块的情况稍好一些。由于容积率降低的原因，地块住宅均价从板块限价的40800元/平米上涨至了42640元/平米，按起步楼面价算房地比为2.0。去年9月的绿城地块房地比为1.9，勉强超出。
竞品质地块相当于“带方案”出让，为了保障品质，成本上的增加是必不可少的。高起拍价叠加高成本，房价又不见涨，还有多少利润空间能留给品质？
项目还需要现房销售，资金成本又是一笔不小的数字。这一系列的X因素会压抑房企的竞标摘地欲望，届时出现零溢价率成交，甚至流拍也不是没有可能。
另外，“竞品质”对供求关系的缓解，需要打上一个问号。
例如在桃源，板块内的几个楼盘都是光速清盘。滨江沁语晓庭从拿地到售罄仅花了半年时间，合能杭玥府今年1月首开，到了6月已经是最后一次加推。
目前杭州库存告急、多板块无房可售状态下，好不容易出现了新供，近1/3地块还要多等两三年才能上市，加剧了市场的焦虑情绪。
要给杭州土拍新政点赞。“竞品质”的出台是购房者的福祉，我们可以买到更加优质、更加安心的房子，真正提升居住的获得感。
但是，起拍价的抬高，压缩了房企利润，竞品质地块对于本就有成为“代建商”趋势的房企而言，有点两难选择，会压抑他们的参与热情。或许，这批地块中的部分会迎来X因素，叫好不叫座。
市场会给出怎样的答复，让我们拭目以待。
