文/住浙网 艾维
今天要说的这个楼盘，集合了诸多元素：它是主城区唯一跻身二手房成交量TOP20的楼盘；它曾经爆过“雷”，2019年初的维权闹得沸沸扬扬；数据显示，心急的投资客基本走光了，自住属性凸显，但“洗”去了这批浮躁投资客后，即便九堡被钱新2.0的限价拉了一把之后，成交价也没有明显上去（西溪公馆，你听到了没？）
没错，这个“嘈嘈切切错杂弹”的楼盘，就是位于上城区九堡板块的昆盛肖邦。
1、开发商骚操作，一度成为反面典型
2019年1月，杭州天寒地冻，凄风寒雨。1月15日上午，被称为2019楼市第一“暴雷”的昆盛肖邦的业主们聚集在昆仑中心，要昆盛肖邦的开发商杭州昆盛房地产开发有限公司的负责人给个说法。
维权现场（名字虚掉）
事情要追溯到2018年8月，2017年末就整体交付的昆盛肖邦，在那时仍有近800套房源处于限制销售中。
所谓的限制房源，是指由于某些原因，暂不允许出售的商品房。但开发商采取了“骚操作”，不仅悄悄地卖限制房源，而且以“内部房”的名义推销给员工亲朋好友，一次性收款且加价，还不签合同。
这批备案价格在16000元/m2的房源，以加价7000元/ m2的价格在内部销售。
当时，杭州主城区的新房均价超过3.5万元/m2，凸显出昆盛肖邦的性价比，主城区总价在200万上下的准现房，除了自住，对于一些投资客也有吸引力。所以，开发商要求要求全款的同时，有的还要绑定18万元/个的车位。
因为在销售时存在加价行为，违反了相关法律规定，昆盛肖邦被暂停网签。需要退还购房者加价部分后才能重启，然而这笔款已经被转走并挪作他用。
资金链上爆雷是迟早的事。
经过抱团维权，加上房管、工商等部门的居间协调和沟通，这事情到了2020年算是有了一个较好的结果。最大的成果是，这批加价卖的房源最终做了网签，办出证后可在二级市场上转让。
经过了一番折腾后的投资客，大多把房子挂出，尽早离开这个“伤心地”。2年前的疫情时，投资了昆盛肖邦89方房源的小林说：“扣除税费，平手出都行。”
2、第一拨投资客有没有赚钱
近日再联系上林先生，他说房子已经脱手了：“价格还好，超过3万元/m2，稍微赚了点。”
看得出来，经历了风波后能够全身而退，他的心态还比较好。
据手边找房的数据，昆盛肖邦从2018年交付到上周五，有网签纪录的房源479套，也就是说二手房成交了479套。考虑到，同一套房源或有2次以上的网签，但毕竟是小概率事件。相比于整个小区1300余户的规模，可以下这么个判断：
昆盛肖邦第一批投资客都洗出去了！
他们有没有赚到钱？
如果按照16000元/m2的购入价（加价部分陆续退了），算上税费、车位（从18万提价至50万）以及财务成本（每年按6个点计算），投资客的成本价均在2.1-2.3万元/m2之间。昆盛肖邦历年网签均价在2.7万-3.2万元/m2之间，显然是赚到了钱的。如果车位买的是18万的价格，获益部分还会更多。
从成交列表中可见，也有个别是以2.3万元/m2的价格出手的，那基本上打了个平手。
3、九堡的二手房价会飙吗
昆盛肖邦所在的杭州九堡板块，也是个有故事的板块。
2003年7月，杭州实施城市东扩战略的实施，九堡镇是东扩进程中极为重要的一环。本以为九堡会借此迎来腾飞，但那个风口期迟迟未到。
2012年，“瘦身”后的九堡形成了杭州九乔商贸城、九堡客运中心站、环客运中心商贸以及宜居生活4大重点规划区块。2014年，九堡如愿归入主城区。
2020年，丰收湖板块规划浮出水面。2021年，毗邻的钱新2.0地块全新限价达到6.6万元/㎡，均被认为对于九堡板块是大利好。
然而，二手房仍然在“黑暗中摸索”：去年网签价一度高达3.8万/㎡的宋都阳光国际，目前挂牌价维持在3.5万/㎡上下；昆盛肖邦2月11日成交一套89.03㎡高层，成交单价仅2.36万元/㎡，让人倒吸一口凉气。好在一周后成交了一套单价3.45万元/㎡的低层88方，这个成交价让人心稍安。
说起九堡的二手房价犹如“罗生门”。
在实地跑盘中，中介告诉研究员，丰收湖周边进行了一轮旧改，拆迁户的购买力支撑起这个板块的二手房价。同时，龙湖城东天街天瑄城的开盘，33400元/方的限价，肯定会分流掉一部分本地客群。
目前，板块内成交价较高的是金地玖峰汇、天阳九筑、昆盛肖邦，前者的品质、外立面、户型等占据优势，部分较好楼层成交价可以达到4万/㎡左右。
好消息是，钱江新城二期的6.6万/㎡的“药劲”虽然过了，接下来，还会有一块更接近钱塘云庄的地块要出让，如果钱塘云庄的均价能站上4万+，对于二手房市场也是强心针。以及，上城区一夜之间推出6所新校，由胜利、天长、采荷实验等名校领办，直接拉动了周边二手房的挂牌价。这样的好事，会不会在九堡书写？
经过市场10多年的“捶打”，九堡次新二手房价算是站稳了——不指望一夜“发飙”，但在钱新2.0的拉抬下，在上城区的行政空间里，也算得上是价格洼地，比较适合预算200万的自住客群，看准了就出手吧。
