文/住浙网 艾维
关于钱江新城豪宅凤起钱潮（备案名 杭凤府），明确的是目前高层、洋房已经交付，部分业主挂出了15万+的高价；云里雾里的是剩下的22套排屋、合院几时开盘，均价多少？以及，大概能有多少倒挂？
第一个问题的答案已经有了，5月8号起，杭凤府的最后合院开始登记了。
但这个“1069”尾号的电话，一直处于忙音。大概，销售热线不堪重负了吧。
昨天下午，研究员在现场看到，来看房的不少。听他们的交谈，有几位是没摇到海潮望月城，转过来看合院有没有机会。
杭凤府大门实景 住浙网摄
1. 合院为何喜欢“鸽”？
杭州有几个著名的“鸽盘”，像锦绣公馆、英蓝啥的，其实合院也挺“鸽”的。住浙网曾经统计，杭州有几个中式合院以年为单位，开盘一拖再拖，像吴山脚下的中式豪宅杭州御园，贴沙河边的凤起潮鸣33套合院，湘湖边的290套合院也待开放。
之前，钱塘云庄的10多套合院是最先选完的，可见城中壕对中式合院的喜爱。总算，凤起钱潮这22套摒不牢，开了，续上了火力……
合院为啥“鸽”，因为在限价体系中，房企拿不到心仪的价格。坊间在传，御园想要的备案价是15万元/㎡，但无法如愿，干脆“以时间换空间”。像湘湖里、凤起潮鸣，多少也有此意。
由于主城区合院的超高总价，加上房源的稀缺属性，这些合院的话题性很强，吃瓜群众虽然够不着，但乐意搬个小板凳，在前排观看。
凤起钱潮这22套排屋、合院看点在哪里？
本次销售项目为杭凤府7#、8#、9#楼低层住宅，共3幢，房屋套数22套。没看错，这3幢低层住宅是和洋房连在一起的，位于图片最上方的是7#，总共3套排屋，如下图。
这批合院建面约214平方米-344平方米，均价111600元/平方米，总价从1932-4595万。项目已是现房状态，石材+铝板+大面积玻璃，建筑整体呈现代风，与钱江新城日新月异的国际范儿吻合，这点要给安徽置业点赞。
据悉，交付要等到2023年中。
冻资要求：无房且无贷款记录的客户，存款冻结金额为（600）万；其它情况的客户，存款冻结金额为（1200）万。冻资金额必须在登记时间内成功冻结方才有效。（购房意向家庭可在2022年5月8日09:00至2022年5月10日17:00在建设银行、工商银行网上APP办理存款冻结业务（详见冻资操作指南），同时上传相应冻资证明）
详细销售公示方案请戳链接跳转阅读：杭凤府销售公示方案
2. 合院毛坯116000元/㎡，相比6.08万元/㎡的高层更划算
22套中式合院掀开神秘的面纱，将进入到“摇奖+开盲盒”阶段，大家感兴趣的是，如果摇中，能有多少倒挂？
钱江新城的中式合院绝对是稀缺品种，含金量毋庸置疑，而且自住、投资两相宜。但在二手房领域缺少参考目标。目前，钱江新城精装高层已有10万+的成交记录，凤起钱潮的业主信心满满，挂牌价甚至飙到18万元/㎡……
凤起钱潮的高层均价为60800元/㎡，减掉装修标准5000元/㎡，合院116000元/㎡是按2.0的系数来定价的。
所以，这批合院是严格按照限价公式来算的，并没有“折扣”。相比6.08万元/㎡的高层是否更优惠，也因人而异，毕竟动辄三四千万的总价放在那里。
客观地讲，凤起钱潮并不处于钱江新城的核心，且没有一线江景加分，所以比起江河鸣翠、留香园、大都会79来讲，市场说服力要弱一点。
因此，偏自住的客群更适合“杭凤府22套”吧，不建议用太大杠杆来刮这张“彩票”，更何况这批房子有很大可能要限售。如果能按揭，贷款1000万的年成本在60万以上，6年至少要360万，必须要考虑自家的承受能力。
当然，钱江新城合院自带光环：今年的法拍市场，豪宅中最受欢迎的就是沿江住宅大平层和主城合院，拍出的价格远高于板块二手房价。这是市场给稀缺在定价。
但要考虑，到时有没有“接盘侠”？眼下市场，有较多“不确定性”，包括疫情、外部环境、市场主体的抗压力，不能只刻舟求剑地参照过去成交价，来计算收益。
何况，在杭州能够拿出2000-3000万买房的富豪不少，但愿意拿5000万来接盘的，可能就要小一个量级。所以，法拍中2500-3500万的成交案例不少，但是超过5000万起拍价的法拍，就很难成交。
去年八九月，市场评估价为1.65亿元的桃花源西锦园别墅两度流拍！一拍起拍价为1.155亿元，二拍降至9240万元，两次起拍价相差2310万元，仍难找到接盘侠。
3 地下设备空间能“以租代售”吗？
眼下，坊间有传言：个别房企打算利用地下室来加价，且加价幅度不小，多在五六百万以上。用这种“打擦边球”的办法，实现提价的目的。
疫情之下，钱不好赚，大家的钱也不是大风吹来的。加价真的好吗？
房企利用合院的稀缺和倒挂，来打擦边球，摇到号的购房者只能乖乖就范？为此，研究员咨询了浙江金道律师事务所的来晓明律师。
来律师首先明确了两点：1，我们通称的“地下室”是规划意义上的设备空间，不在商品房预售许可证的范围内。但开发商对这部分空间进行了设计和建造，按照“谁投资，谁受益”的原则，他们可以享受地下室产生的收益；2.因为不纳入预售许可证，开发商采取的是变相的“以租代售”，并把数十年的租金一次性收回；3.按照法规，消费者应享有选择权。购房者如果觉得地下空间的总价太高，远超出合理的市场价格，是有权利可以不买这部分的设备空间，或许要求“租金分期支付”……
律师提醒：买卖双方最好协商解决分歧。对于购房者来讲，在博弈中，开发商肯定属于强势一方，可用的招术更多。
以上情境，纯属“沙盘推演”，大家不要对号入座。对这个话题感兴趣的，欢迎到留言区，留下你的看法。
凤起钱潮在销售公示方案中，特别提示“关于本项目有诸多不实传言和消息，请大家以官方发布信息为准”。那么，等摇号后的公示信息吧。
